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第1篇

大部分學(xué)者認(rèn)為,征收房產(chǎn)稅的目的并不是為了打壓房?jī)r(jià)。賈康(2011)認(rèn)為,房產(chǎn)稅的目的并不是單純了為了打壓房?jī)r(jià),而是通過(guò)對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,形成規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿,從而產(chǎn)生多種正面效應(yīng),包括對(duì)地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵(lì),以及在配套改革中改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)。房地產(chǎn)稅成為地方稅體系的支柱,可以有效落實(shí)省以下分稅制,使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方行為合理化,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)蔡洪濱(2012)表示,房產(chǎn)稅應(yīng)首先明確征收目標(biāo)、原則和方案,應(yīng)該做到全覆蓋、寬稅基、低稅率。征收房產(chǎn)稅的目的是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展,健全財(cái)稅體系,調(diào)節(jié)收入分配,絕不是為調(diào)控房?jī)r(jià)。如果房產(chǎn)稅成為短期打壓房?jī)r(jià)的調(diào)控手段,是有百害無(wú)一利的。學(xué)者們對(duì)于房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點(diǎn)取得的成效都給予了肯定。賈康(2012)認(rèn)為,房產(chǎn)稅的效果在啟動(dòng)初期不會(huì)太明顯。從上海、重慶的試點(diǎn)看,他們都有意一開(kāi)始相對(duì)平緩地、柔性地切入這個(gè)新的制度框架。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,房產(chǎn)稅的影響和正面效應(yīng)還是會(huì)逐步顯現(xiàn)的。宋蔚蔚等認(rèn)為,上海和重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革一年多來(lái),健全了財(cái)稅體系,調(diào)節(jié)了財(cái)富分配,引導(dǎo)個(gè)人住房的合理消費(fèi),在一定程度上實(shí)現(xiàn)了調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的目的。楊繼瑞(2011)認(rèn)為,重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案主要針對(duì)主城區(qū)的高端房產(chǎn),更具有政策取向上的“窗口意義”。滬渝房產(chǎn)稅的征收,作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)組成部分,其所要實(shí)現(xiàn)的宏觀調(diào)控目標(biāo)是促使房?jī)r(jià)理性回歸,防止房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)快速上漲,但也要防止房?jī)r(jià)的暴跌。劉明勛(2012)認(rèn)為,從重慶和上海的房產(chǎn)稅改革看,重慶和上海側(cè)重點(diǎn)有所不同,對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有不同影響。重慶主要針對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅,對(duì)普通住房不會(huì)產(chǎn)生影響。上海在給予一定面積免征額后,對(duì)新?lián)碛袃商谆蛞陨系姆慨a(chǎn)進(jìn)行征稅,其做法更加接近現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)稅的定義,但對(duì)已購(gòu)住房不征稅,又使征收范圍大幅度降低。由于上海市的購(gòu)房需求彈性較大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能隨著房產(chǎn)稅的開(kāi)征而下降,但長(zhǎng)期看,只要需求彈性大于供給彈性,房?jī)r(jià)還是會(huì)呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)。在房產(chǎn)稅稅率方面,徐策(2012)指出,房產(chǎn)稅應(yīng)采取浮動(dòng)稅率制。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),可通過(guò)退稅來(lái)刺激經(jīng)濟(jì);在房地產(chǎn)過(guò)熱、出現(xiàn)泡沫時(shí),可調(diào)高稅率,穩(wěn)定市場(chǎng)。在調(diào)節(jié)稅率時(shí)可逐步進(jìn)行,首先對(duì)商業(yè)物業(yè)提高稅率,再對(duì)多套住房和豪宅征收物業(yè)稅,然后,再逐步過(guò)渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)認(rèn)為,房產(chǎn)稅可實(shí)行雙重累進(jìn)制稅率,即我國(guó)房產(chǎn)稅的征收實(shí)行從價(jià)和從量雙重累進(jìn)制稅率。這樣,能夠在一定程度遏制炒房投資者,并規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。尚可文、孟麗(2011)提出,房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)差異性。要因地制宜地設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅稅率,根據(jù)不同地區(qū)、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)分別設(shè)計(jì)稅率,區(qū)別新房與舊房、大城市與中小城市、普通住宅、高檔住宅與經(jīng)營(yíng)用房、存量房、改善房與投資房的稅率。蔡洪濱認(rèn)為,房產(chǎn)稅應(yīng)保持低稅率,雖然會(huì)出現(xiàn)初始時(shí)財(cái)政收入不多的情況,但未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化的逐步擴(kuò)大,這部分收入還會(huì)增加。馬國(guó)強(qiáng)、李晶(2011)認(rèn)為,房產(chǎn)稅應(yīng)統(tǒng)一采用比例稅率形式,但允許各地根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況,按不同地區(qū)、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)確定稅率,并可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。在房地產(chǎn)稅征稅范圍方面,許多學(xué)者認(rèn)為應(yīng)逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍。馬國(guó)強(qiáng)、李晶(2011)提出,應(yīng)對(duì)城鄉(xiāng)普遍征收房產(chǎn)稅。張?zhí)炖?2011)認(rèn)為,房地產(chǎn)納稅人范圍應(yīng)包括境內(nèi)擁有和使用房地產(chǎn)的單位及個(gè)人,征稅對(duì)象應(yīng)包括城鄉(xiāng)所有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和居住性房地產(chǎn)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希表示,房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)擴(kuò)圍,但現(xiàn)在房產(chǎn)稅即使擴(kuò)圍,也很難成為地方的主要稅種,因?yàn)榉慨a(chǎn)稅征稅對(duì)象來(lái)自于房產(chǎn),也就是來(lái)自于居民收入,與收入水平的高低相聯(lián)系。如果居民收入水平增長(zhǎng)有限,稅基有限,房產(chǎn)稅推開(kāi)不僅遇到的阻力很大,而且很難有效果。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策研究的新成果

一些學(xué)者認(rèn)為,應(yīng)從土地政策方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。吳煥軍(2011)的研究表明,土地政策在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著一定作用,土地供應(yīng)數(shù)量應(yīng)是土地政策的首選,而政府對(duì)土地囤積的打擊也會(huì)產(chǎn)生一定的效果,在利用土地政策進(jìn)行調(diào)控時(shí),應(yīng)注意其長(zhǎng)期效果稍?xún)?yōu)于短期效果。土地政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有較大影響,對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。唐健、徐小峰(201)認(rèn)為,國(guó)家的土地政策對(duì)于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建設(shè)給予了很大的支持,但促進(jìn)閑置土地開(kāi)發(fā)利用、完善土地出讓方式等政策效果不明顯。學(xué)者們認(rèn)為,還要用貨幣政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。戴國(guó)海(2012)認(rèn)為,由于利率未完全市場(chǎng)化,貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控效果不顯著。房地產(chǎn)的供求雙方對(duì)利率的敏感程度不夠,他們更加關(guān)注貸款的可獲得性。因此,對(duì)于貸款規(guī)模和條件的控制,比利率調(diào)節(jié)本身的效力要大。龐如超(2012)認(rèn)為,緊縮的貨幣政策可起到減少投資的作用,有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資;使一線城市的房?jī)r(jià)得到控制,使大多數(shù)城市房地產(chǎn)的價(jià)格環(huán)比漲幅收窄;使房地產(chǎn)企業(yè)在二三線城市競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,利潤(rùn)空間不斷縮窄,房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)正在向三四線城市轉(zhuǎn)移。綜合國(guó)內(nèi)外研究成果可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)實(shí)證研究都認(rèn)為房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有促進(jìn)作用。在研究方法上,多借助于某個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型,同時(shí)結(jié)合一定的計(jì)量模型進(jìn)行研究。目前,房地產(chǎn)業(yè)研究關(guān)注的焦點(diǎn)是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相關(guān)政策,及時(shí)引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)向科技、環(huán)保、智能型轉(zhuǎn)型;如何提升房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)質(zhì)量、增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。

三、進(jìn)一步研究的展望

第2篇

一、目前我國(guó)房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀

日前我國(guó)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購(gòu)令”這樣的行政手段，今年年底將會(huì)對(duì)上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況做總結(jié)，今后可能會(huì)出臺(tái)擴(kuò)大試點(diǎn)的方案，但擴(kuò)大試點(diǎn)城市名單尚未確定。

從上述采訪中可以看出國(guó)家積極改革房產(chǎn)稅的決心，進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的范圍及程度，同時(shí)對(duì)如何在中國(guó)進(jìn)一步改革財(cái)產(chǎn)稅進(jìn)行了思考，如何使房地產(chǎn)調(diào)控在制度建設(shè)方面得到更多實(shí)質(zhì)性推進(jìn)及如何改革完善地方稅務(wù)體系。如何推進(jìn)財(cái)富分配機(jī)制及如何抑制房地產(chǎn)泡沫等。

正因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)虛高，有關(guān)專(zhuān)家提出要多占有多套房產(chǎn)的人征收房產(chǎn)稅，希望通過(guò)征收房產(chǎn)稅來(lái)遏制炒房，投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象。這是在物業(yè)稅面臨法律和技術(shù)障礙的情況下，房產(chǎn)稅被賦予的厚望。

二、征收房產(chǎn)稅的目的

財(cái)政部2010年9月曾就為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革做出公開(kāi)回答，提出是對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，主要目的有四點(diǎn)：一是有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用;四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)[1]。

(一)利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配

房產(chǎn)稅的征收有利于社會(huì)資源的公平、公正分配。眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時(shí)代的到來(lái)，人類(lèi)賴(lài)以生存的土地越來(lái)越少。人人有所居是人類(lèi)生存的合理需求，如果讓少數(shù)人一人占有多套住房，導(dǎo)致閑置空房，則是對(duì)資源的濫用。因此，對(duì)自住房以外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以減少少數(shù)人對(duì)自主需求以外的房產(chǎn)的占有，是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產(chǎn)投資或投機(jī)成為一部分人積累財(cái)富的重要方式，對(duì)居民收入差距的擴(kuò)大產(chǎn)生了越來(lái)越大的影響。通過(guò)對(duì)面積大、價(jià)值高、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距[2]。社會(huì)不穩(wěn)定的根源在于社會(huì)財(cái)富分配不合理所導(dǎo)致的。征收自住以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅，有利于少數(shù)人占有財(cái)富的表現(xiàn)形式，從而增加其他社會(huì)成員的財(cái)富占有顯示，這將有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。

(二)有利于健全地方稅體系

多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅的征收是為了改善地方稅收結(jié)構(gòu)及居住環(huán)境、緩解貧富兩級(jí)分化、增加人民福利、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。以美國(guó)為例，其房產(chǎn)稅征收不僅評(píng)估系統(tǒng)健全、征收過(guò)程公平公正，稅收的使用途徑也完全透明，所以，美國(guó)人愿意繳納這樣一個(gè)服務(wù)性質(zhì)的稅種，專(zhuān)款專(zhuān)用的房產(chǎn)稅被用來(lái)為社會(huì)提供公共服務(wù)，以改善人民的教學(xué)、治安、居住環(huán)境等等，而其住房本身也會(huì)隨著諸種環(huán)境的改善而升值。根據(jù)美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2000—2007年，美國(guó)的個(gè)人收入增長(zhǎng)了28%，中等價(jià)位房的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了48%，而美國(guó)房產(chǎn)稅的同期增幅是62%。因此，美國(guó)征收房產(chǎn)稅不是為了打壓房?jī)r(jià)，而是給人民增加福利及讓物業(yè)升值[3]。我國(guó)房產(chǎn)稅的征收的一個(gè)目的即是健全地方稅體系，改善地方稅收結(jié)構(gòu)。

(三)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用

征收房產(chǎn)稅能夠適當(dāng)?shù)恼{(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱有一定的抑制作用。過(guò)多流向房地產(chǎn)的資金再次轉(zhuǎn)向別的產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)資本市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一些調(diào)控的作用。隨著房產(chǎn)稅的征收，購(gòu)置房產(chǎn)的成本增高，促使投資者對(duì)土地的理由更加謹(jǐn)慎，利于土地資源的集約利用。

(四)對(duì)房?jī)r(jià)的控制有一定的作用，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，剛性需求是客觀存在的，但不可否認(rèn)大量有機(jī)需求的存在。許多樓盤(pán)的空置率十分高，說(shuō)明擁有多套房的家庭，將房產(chǎn)作為投機(jī)投資，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，更多的是講房產(chǎn)待價(jià)而沽。而造成這一現(xiàn)象的的一大重要原因是房產(chǎn)持有成本過(guò)低。同時(shí)也說(shuō)明了房?jī)r(jià)有人為操作存在得。為了減少人為操作房?jī)r(jià)的情況，讓市場(chǎng)反映真實(shí)的供求需要且讓房?jī)r(jià)趨于合理，進(jìn)而引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，征收自住房以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是必須的。

第3篇

理論模型

考慮到住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)家庭消費(fèi)決策的影響，本文仍將沿著Merton(1971)和史永東等(2009)的建模思路，將住宅權(quán)屬選擇概率納入非住宅耐用品消費(fèi)決策的隨機(jī)最優(yōu)控制模型。假定在一個(gè)無(wú)交易成本的經(jīng)濟(jì)中，代表性消費(fèi)者在t期的非住宅耐用品消費(fèi)為C(t)，住宅消費(fèi)為H(t)。為簡(jiǎn)化分析，假定無(wú)論自有住宅者還是租房者，其消費(fèi)的住宅面積和質(zhì)量相同，且住宅是無(wú)限可分的。該代表性家庭的效用函數(shù)U(C，H)滿足:U''''C(C，H)＞0，U''''H(C，H)＞0，U″CC(C，H)＜0，U″HH＜0(1)假定代表性家庭在每期有兩個(gè)收入來(lái)源:一是工資收入Ⅰ，假定它滿足dI(t)=Ydt，其中，Y為常數(shù)。為簡(jiǎn)化分析，假定該家庭僅有兩類(lèi)資產(chǎn)，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)F和住宅資產(chǎn)H。我們用A={F，H}來(lái)代表該家庭擁有的資產(chǎn)集。上述兩類(lèi)資產(chǎn)的收益構(gòu)成了該家庭的資產(chǎn)性收入。假定Pi(t)分別為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)和住宅資產(chǎn)的價(jià)格，并且服從如下Ito⌒過(guò)程:

數(shù)據(jù)、變量與方法

(一)數(shù)據(jù)與變量選取美國(guó)商務(wù)部與統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合進(jìn)行了一個(gè)項(xiàng)目———美國(guó)都市住房調(diào)查(AmericanHousingSurvey:Met-ropolitanSurvey)，每7年對(duì)Boston、Miami、NewOrleans、Atlanta、LasVegas、Dalas、Seattle等41個(gè)城市和地區(qū)輪流作一次調(diào)查，取得被訪問(wèn)者的家庭特征信息(如住宅權(quán)屬、家庭年收入、房屋結(jié)構(gòu)類(lèi)型等)和個(gè)人信息(如戶(hù)主的年齡、教育水平、種族等)。本文使用2002年、2004年和2007年的調(diào)查數(shù)據(jù)①，該數(shù)據(jù)涵蓋了Baltimore、Boston、Houston、Miami的Hialeah、Minneapolis的SaintPaul、Tampa的Saint、Petersburg的Clearwater和WashingtonDC等33個(gè)地區(qū)通過(guò)隨機(jī)抽樣確定的147214個(gè)家庭，如此樣本容量，應(yīng)該能充分體現(xiàn)不同家庭的異質(zhì)性，可以做很好的政策對(duì)比分析。同時(shí)，我們以2002年為基期，利用美國(guó)CPI數(shù)據(jù)將模型中所有價(jià)值型變量轉(zhuǎn)換為實(shí)際變量。本文所使用的變量涉及住宅特征、家庭特征、戶(hù)主特征等。各變量定義如下:1．住宅相關(guān)變量h_value代表居民住宅的價(jià)值;h_ownship代表住宅權(quán)屬選擇，權(quán)屬類(lèi)型分為租房和個(gè)人自有住宅。住宅結(jié)構(gòu)特征主要包括:房齡h_age、房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型h_type(獨(dú)立住宅定義為1，公寓定義為0)、房屋是否有空調(diào)d_airconditioner、住宅所在建筑的樓層數(shù)store_num、住宅面積h_area、房屋的使用成本h_cost、臥室的數(shù)量room_num。住宅鄰里特征包括:住宅的區(qū)位特征向量h_locat(1為市中心，0為郊區(qū))、1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有停車(chē)場(chǎng)d_parking、鄰里是否有嚴(yán)重的噪音d_comnoise、對(duì)鄰里購(gòu)物的滿意度d_shopping_satis、對(duì)鄰里居住環(huán)境的評(píng)價(jià)live_neighbor_rate、1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有工廠等工業(yè)企業(yè)d_factory、社區(qū)內(nèi)是否有娛樂(lè)設(shè)施h_recfac。2．家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征及家庭類(lèi)型變量家庭的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征主要包括:住房成本h_cost、房屋單位面積上的房產(chǎn)稅額per_pt、房?jī)r(jià)租金比pr_rent、家庭年收入inc、家庭總?cè)丝跀?shù)pop。另外，為減少異方差，我們也對(duì)單位面積上的房產(chǎn)稅、家庭年收入做了對(duì)數(shù)處理。戶(hù)主的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征主要包括:戶(hù)主性別hh_sex(男性定義為1，女性為0)、婚姻狀況married(1為已婚，0為未婚)、種族hh_race(白人定義為1，其他有色人種定義為0)、受教育程度edu_level和年齡hh_age?？紤]到戶(hù)主年齡的影響可能是非線性的，我們控制了年齡的平方項(xiàng)hh_agesq。本文從家庭收入和戶(hù)主種族的角度來(lái)劃分家庭類(lèi)型，其中把家庭收入按從低到高的順序平均分為5個(gè)組，依次為低收入家庭(l_inc)、中低收入家庭(ml_inc)、中等收入家庭m_inc、中高收入家庭(mh_inc)和高收入家庭(h_inc)，分別代表5種家庭收入類(lèi)型。(二)計(jì)量模型在本文的研究中，我們通過(guò)三個(gè)步驟來(lái)分析房產(chǎn)稅對(duì)住宅權(quán)屬選擇和住宅特征需求的影響。首先，利用住宅特征價(jià)格模型(housepricehedonicmodel)估計(jì)住宅特征價(jià)格;然后利用所估計(jì)的住宅特征價(jià)格計(jì)算住宅特征需求;最后給出利用Heckman模型得出的房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇行為和住宅特征需求的基本模型和擴(kuò)展模型估計(jì)結(jié)果。1．住宅特征價(jià)格模型我們使用標(biāo)準(zhǔn)的特征價(jià)格模型估計(jì)住宅特征價(jià)格，模型中解釋變量取住宅價(jià)值的對(duì)數(shù)。ln(h_valuei)=α0+α1Xi1+α2Xi2+εi(26)其中:Xi1代表第i個(gè)家庭的住宅結(jié)構(gòu)特征向量，包括:臥室的數(shù)量room_num;住宅類(lèi)型h_type，1為獨(dú)立住宅，0為公寓;住宅面積h_area;房齡為h_age;住宅是否有空調(diào)d_airconditioner;住宅所在建筑的樓層store_num。Xi2代表第i個(gè)家庭的住宅鄰里特征向量，包括:社區(qū)是否提供娛樂(lè)設(shè)施d_recfac;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有停車(chē)場(chǎng)d_parking;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有嚴(yán)重的噪音d_comnoise;鄰里購(gòu)物的滿意度d_shopping_satis;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有工廠等工業(yè)企業(yè)d_factory;住宅的區(qū)位特征h_locat，1表示市中心，0表示郊區(qū);對(duì)鄰里的滿意度live_neighbor_rate。εi代表誤差項(xiàng);α0是常數(shù)項(xiàng)，α1、α2代表各向量的系數(shù)。2．住宅特征需求利用以上住宅特征價(jià)格模型的回歸結(jié)果，計(jì)算住宅特征需求:demand=α^0+α^1Xi1+α^2Xi2(27)其中，demand代表第i個(gè)家庭的住宅特征需求，α^0、α^1、α^2為式(25)中各變量的估計(jì)系數(shù)，解釋變量同式(25)類(lèi)似。3．房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇與住宅特征需求由于本文所使用的調(diào)查數(shù)據(jù)存在家庭住宅權(quán)屬選擇的樣本偏誤問(wèn)題，直接用OLS法得出的參數(shù)估計(jì)量可能出現(xiàn)偏誤，因此本文使用Heckman模型進(jìn)行分析。首先，以住宅權(quán)屬選擇作為第一階段估計(jì)的解釋變量進(jìn)行Probit估計(jì)，以確定消費(fèi)者進(jìn)行權(quán)屬選擇的決定因素。該基準(zhǔn)模型如下:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+γi(28)其中:被解釋變量own代表家庭的住宅權(quán)屬選擇(自己擁有住宅，變量值為1，租房則變量值為0)，per_pt為住宅單位面積上的房產(chǎn)稅額;pr_rent代表住宅單位面積上的房?jī)r(jià)租金比;Z代表控制變量，包括戶(hù)主和家庭的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征，具體為:戶(hù)主的受教育水平edu_level、種族hh_race、性別hh_sex、婚姻狀況married、年齡hh_age、年齡平方項(xiàng)hh_agesq、住房費(fèi)用h_cost、家庭收入的對(duì)數(shù)lninc、家庭人口數(shù)pop;γi是誤差項(xiàng);β1、β2、是各變量的系數(shù)。在三個(gè)年度混合截面數(shù)據(jù)的回歸模型中，我們還控制了時(shí)間虛擬變量和房產(chǎn)稅與時(shí)間虛擬變量的交叉項(xiàng)，以考察房產(chǎn)稅對(duì)住房消費(fèi)影響效應(yīng)在不同年度的差異。其次，為了糾正選擇性偏誤，需要從Probit估計(jì)式中得到轉(zhuǎn)換比率(inversemillsratio)λ，作為第二階段估計(jì)的修正參數(shù)。最后，再利用OLS方法進(jìn)行估計(jì)。基本模型為:lndemand=β0+β1per_pti+fβ2i，fZi，f+β3λi+εi(29)其中:Z代表控制變量;β3為轉(zhuǎn)換比率的待估系數(shù)，如果該系數(shù)顯著，則證明樣本存在選擇性偏誤，否則表明選擇性偏誤不存在，此時(shí)就可以認(rèn)為OLS的估計(jì)結(jié)果是有效的①。為了檢驗(yàn)房產(chǎn)稅對(duì)不同收入水平家庭的影響差異，我們引入了家庭收入水平虛擬變量、房產(chǎn)稅與家庭收入水平的交叉項(xiàng)，得到擴(kuò)展方程:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+kβ4i，kVi，k+kβ5i，kVi，k×per_pt+γilndemand=β0+β1per_pti++fβ2i，fZi，f+kβ3i，kVi，k+kβ4i，kVi，k×per_pt+β5λi+εi(30)其中，Vi，k代表家庭收入類(lèi)型，Vi，k×per_pt代表第i個(gè)家庭的住宅單位面積上房產(chǎn)稅與家庭收入類(lèi)型虛擬變量的交叉項(xiàng)。

估計(jì)結(jié)果

(一)房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇與住宅需求首先根據(jù)式(26)估計(jì)住宅的特征價(jià)格，然后利用住宅特征價(jià)格模型的回歸結(jié)果，根據(jù)式(27)計(jì)算住宅的特征需求，具體結(jié)果見(jiàn)附錄②。下面將按照標(biāo)準(zhǔn)的Heckman兩階段模型進(jìn)行估計(jì)，具體回歸結(jié)果見(jiàn)表1。其中，序列(1)—(4)分別是利用三個(gè)年度的混合截面數(shù)據(jù)、2002年、2004年、2007年的數(shù)據(jù)估計(jì)住宅權(quán)屬選擇模型的回歸結(jié)果，與其相對(duì)應(yīng)的Heckman回歸結(jié)果為序列(5)—(8)。觀察序列(1)—(4)，我們可以發(fā)現(xiàn)，per_pt的系數(shù)均具有負(fù)顯著性，且隨著年份的推進(jìn)，其系數(shù)的絕對(duì)值逐漸下降，這說(shuō)明單位面積上的房產(chǎn)稅對(duì)消費(fèi)者住宅權(quán)屬的選擇有顯著的影響:較高的房產(chǎn)稅會(huì)降低家庭擁有住宅的概率，且在這三個(gè)調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對(duì)美國(guó)家庭住宅權(quán)屬的負(fù)向影響在逐漸減弱。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的提高，會(huì)使房屋的保有成本提高，從而降低消費(fèi)者擁有自有住宅的能力。在序列(1)中，我們引入了房產(chǎn)稅與時(shí)間的交叉項(xiàng)，進(jìn)一步討論在不同年度房產(chǎn)稅對(duì)住宅權(quán)屬選擇影響效應(yīng)的差異。以房產(chǎn)稅與2002年的交叉項(xiàng)為參照組所進(jìn)行的回歸結(jié)果顯示，交叉項(xiàng)的系數(shù)為正且具有顯著性，表明在這三個(gè)調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對(duì)住宅權(quán)屬選擇的影響具有明顯的差異:相對(duì)于2002年而言，美國(guó)家庭的住宅權(quán)屬選擇在2004年和2007年受房產(chǎn)稅的負(fù)向影響更小。該結(jié)果與序列(2)、(3)、(4)中per_pt的回歸結(jié)果相一致。值得注意的是，序列(1)中，2004年的時(shí)間虛擬變量系數(shù)顯著為正，2007年時(shí)間虛擬變量的系數(shù)顯著為負(fù)，這表明，與2002年相比，2004年的住宅擁有概率顯著提高，而2007年住宅擁有概率顯著下降。這是因?yàn)椋?003年以后，美國(guó)許多貸款機(jī)構(gòu)開(kāi)始采取一些減輕借款前期負(fù)擔(dān)的新舉措以招攬次貸客戶(hù)，放寬甚至取消放款標(biāo)準(zhǔn)，因信用程度較差或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，可以通過(guò)申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款購(gòu)買(mǎi)住房，從而使這一時(shí)期的住宅自有率大大提高。而眾所周知的次貸危機(jī)正是在2006年末開(kāi)始逐漸顯跡:住宅市場(chǎng)開(kāi)始降溫，使得購(gòu)房者出售住房或者通過(guò)抵押住房再融資變得困難，同時(shí)許多次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)開(kāi)始減少房貸。另外，次貸還款利率的提高也大大加重了許多美國(guó)家庭的還款負(fù)擔(dān)。這種局面直接導(dǎo)致大批通過(guò)次級(jí)抵押貸款獲得住房的美國(guó)家庭不能按期償還貸款，最終銀行收回貸款人的房屋，使得此時(shí)的住宅自有率相對(duì)于2002年和2004年顯著下降。在序列(1)—(4)中，married、lninc的系數(shù)均通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明:已婚戶(hù)主擁有自有住宅的概率高于未婚戶(hù)主;家庭收入越高，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住宅的概率越高。edu_level、hh_race、pop、pr_rent的系數(shù)除了2002年，在其他回歸結(jié)果中均具有顯著性，表明:戶(hù)主的教育水平越高，其籌集購(gòu)房資金的能力就越強(qiáng)，因此這類(lèi)家庭購(gòu)買(mǎi)自有住宅的概率就越大;相對(duì)于其他有色人種，戶(hù)主為白人的家庭，其擁有住宅的概率更高;家庭人口數(shù)量越多，購(gòu)買(mǎi)住宅的概率也越高;較高的房?jī)r(jià)租金比會(huì)降低美國(guó)家庭擁有自有住宅的能力，不得不選擇租房。另外，考慮到年齡對(duì)住宅權(quán)屬可能產(chǎn)生的非線性影響，我們?cè)诮忉屪兞恐幸肓藨?hù)主年齡的一次項(xiàng)和平方項(xiàng)，其回歸結(jié)果表明住宅權(quán)屬與戶(hù)主的年齡之間存在倒“U”型曲線的關(guān)系，即隨著戶(hù)主年齡的增長(zhǎng)，家庭購(gòu)買(mǎi)住宅的概率先上升后下降，這與消費(fèi)者在生命周期中對(duì)住宅需求的變化趨勢(shì)是一致的。列(6)到序列(8)，單位面積上房產(chǎn)稅的系數(shù)，其絕對(duì)值在逐漸減小，這表明在這三個(gè)樣本調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對(duì)美國(guó)家庭住宅特征需求的負(fù)向影響效應(yīng)隨著時(shí)間的推移而下降，這一結(jié)果和房產(chǎn)稅與時(shí)間交叉項(xiàng)的回歸結(jié)果一致。(二)房產(chǎn)稅、家庭收入類(lèi)型交叉項(xiàng)與住宅消費(fèi)為討論房產(chǎn)稅對(duì)不同類(lèi)型家庭住宅權(quán)屬選擇和住宅消費(fèi)的影響，本部分根據(jù)式(30)，引入家庭類(lèi)型變量以及房產(chǎn)稅與家庭類(lèi)型變量的交叉項(xiàng)。具體回歸結(jié)果如表2和表3所示。首先討論房產(chǎn)稅與家庭收入類(lèi)型交叉項(xiàng)的回歸結(jié)果。這里將家庭收入水平平均分成低收入、中低收入、中等收入、中高收入和高收入5個(gè)組，并分別以低收入組、低收入組與房產(chǎn)稅交叉項(xiàng)為參照組。在選擇模型中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數(shù)在序列(9)—(12)中均具有正的顯著性，且隨著家庭收入水平的提高，其系數(shù)值逐漸增大，這表明相對(duì)于低收入家庭而言，較高收入的家庭更傾向于購(gòu)買(mǎi)住宅，原因是較高收入家庭擁有較高的住房支付能力。在Heckman模型的回歸結(jié)果中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數(shù)在序列(15)中均具有正顯著性，且系數(shù)值逐漸降低，說(shuō)明美國(guó)家庭隨著其收入的提高，更傾向于擴(kuò)大住宅需求。下面繼續(xù)討論房產(chǎn)稅與收入類(lèi)型交叉項(xiàng)的影響效應(yīng)。在選擇模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc的系數(shù)在序列(9)—(12)中具有正的顯著性，pt_m_inc、pt_ml_inc的系數(shù)僅在序列(12)中不顯著，表明隨著單位面積上房產(chǎn)稅額的提高，具有較高收入的美國(guó)家庭的住宅權(quán)屬需求受到的影響要大于較低收入家庭受到的影響。在Heckman回歸模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc、pt_m_inc、pt_ml_inc在序列(14)中的系數(shù)具有負(fù)的顯著性，且就系數(shù)的絕對(duì)值大小來(lái)說(shuō)，中低收入家庭＜中等收入家庭＜中高收入家庭＜高收入家庭，房產(chǎn)稅對(duì)美國(guó)家庭住宅消費(fèi)福利的影響效應(yīng)具有很顯著的收入水平差異:隨著單位面積上房產(chǎn)稅額的提高，收入越低的家庭，房產(chǎn)稅對(duì)其住宅消費(fèi)福利的影響效應(yīng)就越大。在序列(15)、(16)中，分別只有pt_mh_inc、pt_ml_inc具有顯著性，說(shuō)明在2004年，房產(chǎn)稅對(duì)中高收入家庭住宅消費(fèi)的影響要弱于其他收入水平的家庭，而在2007年，房產(chǎn)稅對(duì)中低收入家庭住宅消費(fèi)的影響要大于其他收入水平的家庭。產(chǎn)生上述結(jié)果的原因可能是，較高收入的家庭偏好購(gòu)買(mǎi)高檔住房，而房屋價(jià)值越高，稅基越高，則繳納的房產(chǎn)稅就越高，這顯著抑制了高收入家庭購(gòu)買(mǎi)住宅的偏好;而較低收入的家庭，其住宅支付能力較差，因此在進(jìn)入住宅市場(chǎng)以后，低收入家庭的住宅消費(fèi)福利受房產(chǎn)稅的影響更大。下面以戶(hù)主為其它有色人種以及房產(chǎn)稅與戶(hù)主為其它有色人種的交叉項(xiàng)為參照組，繼續(xù)討論房產(chǎn)稅與戶(hù)主種族類(lèi)型交叉項(xiàng)的影響效應(yīng)。在選擇模型中，hh_race的系數(shù)均具有正的顯著性，表明戶(hù)主為白人的家庭購(gòu)買(mǎi)自有住宅的概率高于戶(hù)主為其他有色人種的家庭，pt_hh_race的系數(shù)在序列(17)、(18)、(20)中均具有負(fù)的顯著性，這表明:隨著單位面積上房產(chǎn)稅的提高，戶(hù)主為白人的家庭，其住宅權(quán)屬需求受到的影響要小于戶(hù)主為其他有色人種的家庭，產(chǎn)生上述結(jié)果的原因可能是白人與其它有色人種在美國(guó)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)地位存在顯著差異;在Heckman模型回歸結(jié)果中，hh_race的系數(shù)僅在序列(23)中具有正的顯著性，說(shuō)明除2004年以外，不同種族戶(hù)主的家庭的住宅特征需求不存在顯著的差異;pt_hh_race的系數(shù)均為負(fù)，但僅在序列(21)和(22)中具有正的顯著性，說(shuō)明在2002年，房產(chǎn)稅對(duì)家庭的住宅特征需求的影響存在顯著的種族差異，即相對(duì)于戶(hù)主為白人的家庭，戶(hù)主為其它有色人種的家庭，其住宅特征需求受房產(chǎn)稅的影響更大。

結(jié)論及政策含義