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第1篇

關(guān)鍵詞：土地儲備制度房地產(chǎn)市場對策建議

土地儲備制度在我國的興起

綜合來看，我國土地儲備制度率先在市場經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的深圳和上海得以實(shí)施。此后，杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等城市也先后成立土地儲備機(jī)構(gòu)，開展土地儲備工作。目前我國已有近半數(shù)的市縣建立了土地儲備制度。我國土地儲備制度的含義是：由城市政府委托或設(shè)立的專門機(jī)構(gòu)，對通過收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并予儲存，根據(jù)城市土地利用規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，將所儲備的土地以招標(biāo)、拍賣等方式有計(jì)劃地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。

城市土地儲備制度應(yīng)用狀況

近年來，土地儲備制度在我國一些城市的運(yùn)作取得了巨大成效，在完善土地市場、控制土地供應(yīng)、促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)越性已逐步表現(xiàn)出來。但是，隨著土地儲備實(shí)踐的深入，人們對該制度在房地產(chǎn)市場的影響方面存在著許多疑慮。

地價(jià)房價(jià)上漲，開發(fā)市場起點(diǎn)不公

在已建立土地儲備制度的城市中，土地出讓價(jià)格大幅上揚(yáng)，商品房價(jià)格隨之上漲。以杭州市為例，近年來該市地價(jià)、房價(jià)呈不斷上揚(yáng)趨勢。同時，與目前的土地出讓價(jià)格比較，實(shí)施土地儲備制度前的我國城市土地出讓價(jià)格很低，制度實(shí)施前后地價(jià)差異很大。相鄰地塊的兩個項(xiàng)目由于土地成本的差異，導(dǎo)致開發(fā)的起跑線不公平。如何平衡制度實(shí)施前后一級市場的價(jià)格差異，如何在歷史與現(xiàn)實(shí)之間找到平衡點(diǎn)，是當(dāng)前困擾我國許多城市政府的一個急需解決的問題。

市場結(jié)構(gòu)失衡，多層次需求難滿足

我國推行房產(chǎn)改革政策的目的是采取多渠道、多途徑來滿足城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。有人認(rèn)為，土地儲備的實(shí)施在一定程度上影響了這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，它導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)走向集約與壟斷，市場逐漸被一些實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)所占據(jù)，小型與實(shí)力較弱的開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，而當(dāng)前實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)著眼于高檔和高回報(bào)開發(fā)，銷售的對象是高收入群體。即使是面向普通工薪階層開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)檔次和市場價(jià)格也較高，部分消費(fèi)者難以承受。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的失衡使多層次的住房需求得不到有效滿足，也造成高檔商品房供需矛盾加大。

土地儲備制度對房地產(chǎn)市場影響的分析

作為土地資源的配置方式之一，土地儲備制度的實(shí)施必然對房地產(chǎn)市場、土地資本市場產(chǎn)生影響。但是，該制度是否是引起城市地價(jià)上漲的主因，這就需要深入研究，它直接關(guān)系到我國城市土地儲備制度今后的發(fā)展與完善。

對城市土地價(jià)格上漲的分析

糾正扭曲的地價(jià)是城市地價(jià)上漲的直接原因我國土地儲備制度是在土地真實(shí)價(jià)值受到抑制，土地價(jià)格嚴(yán)重扭曲的情況下建立起來的，招標(biāo)、拍賣方式帶來的地價(jià)合理上漲是土地價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)。在先前不規(guī)范土地市場中，地價(jià)或成交價(jià)低，一方面是土地隱型市場不注重價(jià)格杠桿作用的結(jié)果，另一方面灰色交易造成了國家利益的嚴(yán)重?fù)p失。據(jù)測算，我國的土地資產(chǎn)有25萬億元。由于種種原因，目前全國土地資產(chǎn)每年流失近100億元。實(shí)施土地儲備制度，土地市場在公平、公開的平臺上運(yùn)作，必然帶來地價(jià)的上漲，其實(shí)質(zhì)是國家作為土地所有者對土地收益權(quán)的體現(xiàn)。

土地市場無序炒作是地價(jià)上揚(yáng)的重要原因目前在建立土地儲備制度的城市中，招標(biāo)拍賣出讓土地出現(xiàn)了地價(jià)的非正常上漲。日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄曾用現(xiàn)實(shí)地價(jià)與理論地價(jià)的差異來衡量東京市土地市場的健康狀況。其中的理論地價(jià)是指地租的資本化。結(jié)合我國的實(shí)踐，政府在土地的出讓環(huán)節(jié)中都要確定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和出讓底價(jià)。其中，基準(zhǔn)地價(jià)是指政府按土地級別、用地類型或區(qū)段位置評估確定的平均價(jià)格。它是政府宏觀調(diào)控地價(jià)和進(jìn)一步評估標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)的基礎(chǔ)；標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)需要評估的具體地塊，在正常土地市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一日期的土地使用權(quán)價(jià)格。它是政府出讓土地使用權(quán)時確定出讓金額的依據(jù)；出讓底價(jià)是指經(jīng)具有土地評估資格的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的程序進(jìn)行評估后，由市土地行政主管部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)所確定的土地使用權(quán)價(jià)格。由此可見，這三種價(jià)格在一定程度上具備了理論地價(jià)的含義，土地出讓價(jià)格只有在理論地價(jià)的合理范圍內(nèi)波動才是正常的。

土地儲備對土地價(jià)格的影響不大以杭州市為例，對該市自實(shí)施土地儲備制度以來的土地儲備庫存量和土地交易價(jià)格進(jìn)行相關(guān)分析：土地儲備庫存量（DS）與土地交易價(jià)格(DP)的相關(guān)系數(shù)為0.659，為顯著相關(guān)。但在對該樣本相關(guān)系數(shù)進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)時發(fā)現(xiàn)t值偏小，總體相關(guān)系數(shù)接近零值，土地儲備量與土地價(jià)格呈弱相關(guān)關(guān)系。對土地儲備庫存量（DS）與土地交易價(jià)格（DP）進(jìn)行簡單回歸分析，土地儲備庫存量對地價(jià)的解釋能力較弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.435，F(xiàn)=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.206，F(xiàn)=1.038，DW=1.819

由以上回歸模型的解釋，土地儲備庫存量與地價(jià)間的相關(guān)關(guān)系較弱。土地儲備庫存量每增加1萬平方米，對地價(jià)平均有13.92元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋，如果土地儲備庫存量增加1%，地價(jià)只變動0.221%。通過以上分析可知，土地價(jià)格上漲并不是由土地儲備制度造成的，土地儲備對土地價(jià)格的影響不大。

對商品房價(jià)格上漲的分析

房價(jià)上漲是多種因素共同作用的結(jié)果。其中，開發(fā)成本、市場需求等因素是主要的。

開發(fā)成本上升是房價(jià)上漲的主要原因在土地拍賣供應(yīng)方式中，開發(fā)商的土地成本投入數(shù)額受到市場競爭的影響，必然以市場最高價(jià)才可競得理想的土地。而將土地成本增加部分轉(zhuǎn)嫁至房價(jià)是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。以杭州市為例，對該市自實(shí)施土地儲備制度以來的商品房銷售價(jià)格和土地交易價(jià)格進(jìn)行相關(guān)分析：房價(jià)（HP）與土地交易價(jià)格（DP）的相關(guān)系數(shù)為0.980，為高度相關(guān)。對房價(jià)（HP）與土地交易價(jià)格（DP）進(jìn)行簡單回歸分析，土地交易價(jià)格對房價(jià)有很好的解釋能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.960，F(xiàn)=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.659，F(xiàn)=7.73，DW=3.355

由以上回歸模型的解釋，房價(jià)與地價(jià)之間有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。土地交易價(jià)格每增加1元/平方米，對房價(jià)平均有1.079元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋，如果土地交易價(jià)格增加1%，房價(jià)將變動0.718%。房地產(chǎn)市場需求的相對旺盛是拉動房價(jià)上漲的又一因素目前我國正處于城市化的加快發(fā)展階段，土地供應(yīng)的高度壟斷直接導(dǎo)致城市用地需求猛增，間接影響城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程和總量增加，進(jìn)一步導(dǎo)致房屋需求上升。需求的相對旺盛必然引起房價(jià)的上漲。以杭州市為例，對其近年來的商品房銷售價(jià)格和商品房銷售面積進(jìn)行相關(guān)分析：房價(jià)（HP）與商品房銷售面積（M）的相關(guān)系數(shù)為0.969，為高度相關(guān)。對房價(jià)（HP）與商品房銷售面積（M）進(jìn)行簡單回歸分析，商品房銷售面積對房價(jià)有較好的解釋能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.940，F(xiàn)=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.646，F(xiàn)=7.30，DW=3.444

由以上回歸模型的解釋，房價(jià)與房屋銷售面積之間有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。商品房銷售面積每增加1萬平方米，對房價(jià)平均有12.814元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋，如果銷售面積增加1%，房價(jià)變動1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影響了房屋的整體價(jià)格水平我國一些城市從鼓勵扶持某一事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，曾相繼出臺了一系列土地優(yōu)惠政策，主要針對經(jīng)濟(jì)適用房、以房帶路、招商引資、扶持骨干企業(yè)、幫助特困企業(yè)等等。由于政策執(zhí)行上的自由度大，管理很難到位，造成土地資產(chǎn)流失，也沒有達(dá)到扶持的目的。此外，由于國家對經(jīng)濟(jì)適用房土地獲取、設(shè)計(jì)方案、購房對象范圍限定等方面還缺乏嚴(yán)格有效的管理，一些房地產(chǎn)開發(fā)商千方百計(jì)以經(jīng)濟(jì)適用房名義取得劃撥土地后，不按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，造成了房地產(chǎn)市場競爭不公、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理和土地供應(yīng)的無序。

因而土地儲備制度對我國房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響不大，不會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。

完善土地儲備制度的對策建議

為了使土地儲備制度對我國城市建設(shè)發(fā)揮更大的作用，有必要對該制度進(jìn)行進(jìn)一步的完善，具體建議如下：

合理控制土地儲備的范圍和數(shù)量

土地儲備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級市場的一種管理制度。但必須指出，不能以壟斷影響土地市場的發(fā)育，也不能盲目擴(kuò)大土地一級市場的邊界，必須正確處理政府調(diào)控與市場配置的關(guān)系，合理控制進(jìn)入土地儲備的范圍和數(shù)量。我們認(rèn)為，在地價(jià)上漲過快的城市，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費(fèi)。科學(xué)合理地確定土地儲備數(shù)量是土地儲備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。合理的土地儲備數(shù)量要根據(jù)土地市場供求關(guān)系來確定，而土地供求取決于社會、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，要通過對相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測模型，進(jìn)而得出最佳土地儲備數(shù)量。

加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房價(jià)大幅上漲的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾。就當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場狀況而言，當(dāng)務(wù)之急是緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對開發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進(jìn)行限制，還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制；落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時，要切實(shí)規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來的漏洞。

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問題如公益型用地的收購與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場問題等等；同時要嚴(yán)格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進(jìn)行。建立依法監(jiān)督的機(jī)制，對儲備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督，以保障儲備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機(jī)構(gòu)在土地收購、開發(fā)、儲備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時，通過公開如年度土地出租、出讓計(jì)劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數(shù)量等市場信息，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測，做出理性的投資決策。

強(qiáng)化土地儲備管理的監(jiān)控職能

土地儲備管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。因此，要強(qiáng)化土地儲備管理的監(jiān)控職能，加強(qiáng)對土地使用狀況和土地價(jià)格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來講，監(jiān)控的內(nèi)容一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城市土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請和審批，有無違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，有無占而未用的土地；四是土地價(jià)格是否合理，是否故意抬高地價(jià)或壓低地價(jià)，從事炒賣地皮的非法活動。同時，與房地產(chǎn)管理部門密切配合，實(shí)行地價(jià)與房價(jià)的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場不合理定價(jià)行為。

重構(gòu)土地儲備的組織體系

在我國城市建立土地儲備制度的初期，以杭州市為代表的分層次兩級管理模式的組織體制的運(yùn)行比較順利。但隨著土地儲備制度實(shí)踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運(yùn)作效率不高；另一方面，在土地儲備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個政府職能部門之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。

為此，應(yīng)該對土地儲備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進(jìn)行改革。其目標(biāo)是，建立由市土地與房產(chǎn)管理委員會直接領(lǐng)導(dǎo)土地儲備機(jī)構(gòu)的新體系。具體內(nèi)容是：城市政府通過機(jī)構(gòu)改革，對與城市土地利用和管理直接有關(guān)的部門進(jìn)行整合，組建土地與房產(chǎn)管理委員會。該委員會下設(shè)土地管理、房產(chǎn)管理、城市規(guī)劃以及土地儲備等若干辦公室。新的組織體系有利于提高土地儲備機(jī)構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)。

參考資料：

1.楊遴杰、林堅(jiān)、高永，國外土地儲備制度及借鑒，中國土地，2002（5）

2.吳次芳、譚永忠，我國城市土地儲備的幾個問題，城市問題，2002（5）

3.劉田，構(gòu)筑土地市場巍峨大廈——紅五月縱橫談，中國土地，2002（6）

4.(日)野口悠紀(jì)雄著，汪斌譯，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，北京：商務(wù)印書館，1997

第2篇

良好的政府治理存在5個評價(jià)原則，即可以從以下5個方面衡量政府治理：1．公平：對于弱勢群體平等的競爭機(jī)會；法律和法規(guī)對于弱勢群體的重視；對弱勢群體的補(bǔ)貼；公平的稅收制度等。2．參與度：對于土地規(guī)利用規(guī)劃的開放性商議；公眾參與到相關(guān)土地交易決策中等。3．信息獲取：即時的土地信息；市場信息開放化的法律支持；信息自費(fèi)合理；信息渠道的多樣性等。4．高效和效果：土地交易的成本；年土地交易量；土地交易服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。5．透明度和貪污：用戶滿意度；土地價(jià)格的公開化；反腐的政策法規(guī)等。

利用良好政府治理的原則來評估城市土地使用權(quán)市場

本節(jié)主要從“參與度”、“信息獲取”和“透明度和貪污”角度進(jìn)行評估：1．從“參與度”角度。對于郊區(qū)的土地，土地使用權(quán)的獲得主要通過政府征收農(nóng)民集體所有土地。當(dāng)征收發(fā)生時，開發(fā)者的提議需要通過縣級人民政府的批準(zhǔn)。接下來村民會通過為期5天的公告得到通知。根據(jù)通知，村民能夠提出補(bǔ)償條件，如果村民不同意開發(fā)者給予的補(bǔ)償條件或金額，他們可以申請聽證會來進(jìn)行進(jìn)一步的討論，以上是理論上的情況，因?yàn)樵趯?shí)際情況中，村民的與影響力幾乎微不足道，并不能影響到當(dāng)?shù)卣臎Q定。2．從“信息獲取”角度。中國有關(guān)法律規(guī)定政府事務(wù)信息在一定程度上要向大眾公開，除非一些國家絕密信息。當(dāng)這項(xiàng)法律有效執(zhí)行時，將會為公共部門創(chuàng)造更透明的環(huán)境，讓更多的信息得到公開。2004年政府已經(jīng)試點(diǎn)了一個新的房地產(chǎn)政策：要求40個城市公布土地市場的數(shù)據(jù)信息，處理土地相關(guān)事宜的責(zé)任單位加快處理公眾信息。土地市場信息應(yīng)當(dāng)被各級土地管理部門共享，甚至跨省共享，作為土地部門的下級部門，為一級土地市場處理相關(guān)市場信息，及時公布土地交易信息。近些年，土地市場數(shù)據(jù)的可用性和質(zhì)量都有堅(jiān)實(shí)的進(jìn)步，特別是在一線城市北京、上海等，公眾更容易就能獲得信息，特別是估價(jià)信息。以上法規(guī)第21條提到，當(dāng)資產(chǎn)注冊出現(xiàn)錯誤時，注冊部門要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任并賠償，極大的增加了人們對于參與土地交易的公共部門的信任。3．從“透明度和貪污”角度。由于缺少足夠的透明度，土地市場很難達(dá)到它預(yù)想的功能，反而被腐敗和濫用權(quán)力所影響，交易成本變得很高成為阻礙正規(guī)土地市場發(fā)展的一大因素。《房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定“土地價(jià)格和不同的建筑價(jià)格都應(yīng)當(dāng)公布”；“政府應(yīng)當(dāng)定期公布土地交易信息”。總的來說信息的公開化使得土地市場得到強(qiáng)制性的透明化。招標(biāo)結(jié)束后應(yīng)立即公開招標(biāo)結(jié)果，任何感覺交易過程存在不公的人都可以進(jìn)行申訴，具體的地價(jià)和買方信息需要對外公開，商議可保持相對隱私，但商議價(jià)格不能低于國務(wù)院規(guī)定的基本價(jià)格。和其他國家相似的是中國的腐敗普遍存在于很多公共部門，土地管理部門是受影響最嚴(yán)重的部門之一。近些年，土地市場腐敗已經(jīng)變成政府很關(guān)心的一個問題。為了治理土地使用權(quán)交易當(dāng)中的腐敗現(xiàn)象，政府開始采取一系列措施：一方面強(qiáng)調(diào)抵制貪污，另一方面向社會進(jìn)行反貪污教育和宣傳。

第3篇

房地產(chǎn)市場矛盾中蘊(yùn)含的法理價(jià)值分析

(一)宏觀調(diào)控中政府權(quán)力干預(yù)的處境

1。政府宏觀調(diào)控的必要性

筆者認(rèn)為，市場一方面在創(chuàng)造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產(chǎn)市場的起伏不定，權(quán)力掌控的主體———國家，必須要對市場進(jìn)行一定的行政干預(yù)，如果不采取干預(yù)措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風(fēng)暴所能比擬的，它對整個國民經(jīng)濟(jì)的影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的破壞難以想象。具體到房地產(chǎn)市場，如果土地完全市場化、各類配套設(shè)施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產(chǎn)交易價(jià)格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的市場運(yùn)行為前提，至少目前中國房地產(chǎn)市場還沒達(dá)到這種水平。［6］從這個意義上講，在我國目前的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，讓房地產(chǎn)市場自由發(fā)展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進(jìn)行干預(yù)。市場缺乏政府宏觀政策調(diào)控和法律監(jiān)管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因?yàn)闆]有旋律的指揮而無所適從。

2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的處境

關(guān)于政府對市場干預(yù)的力度，不少學(xué)者提出了很多質(zhì)疑。因?yàn)闄?quán)力的運(yùn)用在其宏觀調(diào)控中有模糊的地帶。有的專家認(rèn)為政策的調(diào)控本身沒有法律的規(guī)范性和強(qiáng)制力，但在具體實(shí)施過程中，地方政府甚至將政策依據(jù)作為處罰和上位法的解釋依據(jù)，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期達(dá)到產(chǎn)業(yè)鏈的平衡。但另一方面又行使權(quán)力來過度干預(yù)市場的發(fā)展，既要做到支持、保護(hù)、維護(hù)房地產(chǎn)投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產(chǎn)的發(fā)展也是抑制自身的利益。這是一個無法調(diào)和的矛盾。因?yàn)槭袌龅囊?guī)律、規(guī)則不通過政府干預(yù)，那么更多的消費(fèi)者權(quán)利將得不到切實(shí)的保護(hù)。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因?yàn)楣怖媸鞘孜坏摹９P者認(rèn)為這是宏觀調(diào)控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環(huán)境。

(二)利益在房產(chǎn)市場主體中的分割

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學(xué)者說，一個好的市場既要滿足市場經(jīng)濟(jì)體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關(guān)鍵的還是要看市場利益機(jī)制是否均衡。在房地產(chǎn)行業(yè)，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產(chǎn)業(yè)鏈(如建筑業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)等多個行業(yè)有密切的關(guān)系;同時還有金融、保險(xiǎn)業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)等)。甚至廣大消費(fèi)者，都希望最大化的減少風(fēng)險(xiǎn)和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當(dāng)然有的利益已經(jīng)被預(yù)設(shè)。如房價(jià)、利率、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品價(jià)格等。在復(fù)雜的利益格局中，被動的消費(fèi)群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規(guī)和損害公民權(quán)利基礎(chǔ)之上。無論社會利益格局如何調(diào)整和變動，都要保障公民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，及時調(diào)整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權(quán)力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協(xié)調(diào)、博弈機(jī)制，使權(quán)力與職責(zé)、利益相符合。［8］打于強(qiáng)勢的銀行、房產(chǎn)投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉(zhuǎn)向公共利益。

(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優(yōu)先性上

競爭必須依賴于一定的市場競爭機(jī)制，不能違反法律規(guī)范及市場規(guī)則。否則將不會形成有序的行業(yè)競爭格局。秩序是穩(wěn)定的首要條件，沒有良好的秩序規(guī)則就沒有和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。針對房地產(chǎn)市場因價(jià)格波動帶來的不穩(wěn)定性，政府不斷開展整頓市場和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序的各種舉措。這對維系房地產(chǎn)市場秩序、一定程度上遏制房地產(chǎn)價(jià)格起到至關(guān)重要的作用。一旦市場秩序混亂，規(guī)則沒有得到遵守，利益的無限追求已經(jīng)突破了道德可以容忍的底線，那國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是災(zāi)難性的，屆時再合理地宏觀調(diào)控措施估計(jì)都難以進(jìn)行及時有效的補(bǔ)救。所以，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場不至于壟斷利益，影響整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控和市場干預(yù)有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預(yù)手段作為房地產(chǎn)市場秩序唯一的穩(wěn)定依據(jù)。因?yàn)檫€有一個不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個國家發(fā)展的歸宿點(diǎn)，市場秩序即便不穩(wěn)定，也不能以消費(fèi)者或廣大民眾的利益做為代價(jià)。市場在建立起自身機(jī)制的同時，也應(yīng)該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產(chǎn)市場競爭機(jī)制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業(yè)與地方政府聯(lián)合反調(diào)控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當(dāng)現(xiàn)代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時，我們不能忘記，道德具有邏輯的優(yōu)先性，因而必須尋求和利用現(xiàn)實(shí)的道德資源。如此，才能促進(jìn)繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場秩序。

(四)房地產(chǎn)市場的健康需要法律體系的規(guī)范化

不僅僅是房地產(chǎn)市場，其他任何行業(yè)的發(fā)展都需要一部相對完善的法律規(guī)范來加以調(diào)整和保護(hù)。法律與社會其他調(diào)控手段一樣，既有自己的運(yùn)行方式和規(guī)律，也有調(diào)整其規(guī)范對象的規(guī)律。對于房地產(chǎn)市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)所決定的。但無論有多復(fù)雜的參與主體，都必須遵守一定的規(guī)則和法律規(guī)范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業(yè)發(fā)展。針對房地產(chǎn)發(fā)展的極端不穩(wěn)定性及與其他行業(yè)甚至與整個國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性，國家出臺了許多規(guī)范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等規(guī)定上內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識性概念表達(dá)專業(yè)性問題，缺乏應(yīng)有的確定性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在法律責(zé)任上很難界定。在我國制定的關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)及相關(guān)的政策、制度中，還應(yīng)當(dāng)防止保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的專門立法與既存法律發(fā)生競合。“消費(fèi)者保護(hù)法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門的限制。凡對消費(fèi)者利益具有保護(hù)功能的法律規(guī)定，都是消費(fèi)者保護(hù)法的組成部分”。［9］P220對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)可通過完善相關(guān)法律的途徑實(shí)現(xiàn)，并在相關(guān)法律中規(guī)定對不同種類的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護(hù)。況且房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關(guān)法律，易導(dǎo)致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強(qiáng)調(diào)對有關(guān)公民基本生存權(quán)利的規(guī)范優(yōu)先適用的競合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。

(五)責(zé)任的承擔(dān)主體模糊

責(zé)任的承擔(dān)既有個人的也有集體的、既有社會的也有國家的。責(zé)任是擔(dān)當(dāng)。在房地產(chǎn)市場，隨著利益主體錯綜復(fù)雜的關(guān)系及多元的參與性，使得這一領(lǐng)域凸顯的社會問題被弱化，筆者甚至懷疑政策層面的調(diào)控措施是否是某些地方政府責(zé)任的變相推卸，或者是將弱化的問題迅速提及到保護(hù)大眾公共利益的高度，使人們忽視了他們自己其實(shí)已經(jīng)遭受的利益損失、權(quán)益流失?根據(jù)盧梭的社會契約理論，人們的權(quán)力已經(jīng)委托給了國家，則相應(yīng)的權(quán)利保護(hù)應(yīng)該由國家來完成。當(dāng)人們合法利益受到損害的時候，誰來承擔(dān)侵權(quán)的責(zé)任?房地產(chǎn)市場涉及的主體不僅僅是房地產(chǎn)投資人，還有銀行、地方政府及國家職能部門等。如果以消費(fèi)者的利益受到侵害就片面的將房開商提高價(jià)格作為唯一的罪魁禍?zhǔn)祝鞘遣还降摹Ｔ斐蛇@一局面的推手還有政府層面。因?yàn)樵诜湃问袌龊驼{(diào)控市場方面國家必須做到這種宏觀調(diào)控力度的把握。不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域有不同的特點(diǎn)，將制定的法律法規(guī)或者其他規(guī)范性文件、政策等全部適用于所有的行政區(qū)域值得考量。市場調(diào)研不充分的話，責(zé)任的擔(dān)當(dāng)不可避免。問題是怎樣將百姓的損失通過責(zé)任承擔(dān)主體凸顯出來。在實(shí)踐中，基本都是房地產(chǎn)投資人或銀行來承擔(dān)責(zé)任，其實(shí)我們的政府在某些時候如果確實(shí)系自身行為使然的話，也要勇于承擔(dān)責(zé)任，否則既挫傷了投資人的積極性，也不利于我國營造安康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。