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應(yīng)日中經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)的邀請，以宋春華為團(tuán)長的一行5人，由5月12日至18日對國外國的住宅建設(shè)進(jìn)行了考察訪問。現(xiàn)就有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、考察活動(dòng)情況

訪日期間，代表團(tuán)先后拜訪了國外建設(shè)省、通商產(chǎn)業(yè)省的高級官員，與建設(shè)省的有關(guān)方面進(jìn)行了工作會(huì)談，雙方就進(jìn)一步發(fā)展中日住宅領(lǐng)域的合作與交流及共同感興趣的問題交換了意見，取得了廣泛的共識(shí)。重點(diǎn)考察了國外建筑中心、住宅金融公庫、住宅都市整備公團(tuán)、優(yōu)良住宅部品認(rèn)定中心。在東京、奈良、大坂等地參觀考察了東陶機(jī)器、松下電工、大和房屋等國外有代表性的企業(yè)和住宅產(chǎn)品展示中心、住宅產(chǎn)品生產(chǎn)線、住宅研究單位及住宅小區(qū)。分別與住宅產(chǎn)業(yè)界的各類人員進(jìn)行了座談。由于是首次由日中經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)安排我住宅建設(shè)代表團(tuán)訪日，日方對此非常重視，給予了熱情友好的接待，準(zhǔn)備工作充分，使代表團(tuán)對國外住宅方面的發(fā)展情況有較全面的了解。

在考察和座談中，宋春華團(tuán)長介紹了我國住宅建設(shè)的成就，并就我國的住房制度，住房政策，住宅發(fā)展趨勢，住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)措施及中日住宅合作與交流的設(shè)想等日方關(guān)心的問題作了重點(diǎn)介紹，闡述了我方的觀點(diǎn)和主張，對提出的一些問題作了針對性回答。使日方增進(jìn)了對我國住宅發(fā)展情況的了解，增強(qiáng)了對華合作與投資的信心。宋春華團(tuán)長強(qiáng)調(diào)，中日兩國在住宅領(lǐng)域的交往十分頻繁，作為一衣帶水的兩個(gè)大國，住宅方面有許多共同點(diǎn)，市場潛力大，合作前景廣闊，在即將進(jìn)入21世紀(jì)的重要時(shí)刻，雙方應(yīng)高瞻遠(yuǎn)矚、本著互利互惠的精神，進(jìn)行更多實(shí)質(zhì)性合作和交流。日方表示贊同，并強(qiáng)調(diào)日方關(guān)注我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和改革進(jìn)程，對我在處理東南亞金融危機(jī)問題上，把深化住房制度改革，加大住宅建設(shè)力度、增加住房消費(fèi)作為擴(kuò)大國內(nèi)需求的重大舉措表示贊賞。擴(kuò)大在中國住宅市場方面的合作與投資，是他們長期的目標(biāo)和優(yōu)先的選擇。日中建筑住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長澤田先生說，他每年來中國幾趟，感到中國政府非常重視解決居民的住房問題，在住宅產(chǎn)業(yè)化方面作出了很大的努力，國外花了整整50年的時(shí)間解決的住房問題，在中國也許幾年內(nèi)就要解決了。日中經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)丸山專務(wù)也對中國近幾年的住宅建設(shè)速度和居住環(huán)境質(zhì)量的提高表示驚訝，認(rèn)為中國巨大的住房需求市場對國外的許多企業(yè)都提供了很好的合作和開拓市場的機(jī)遇，所以作為由國外政府支持的日中經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)，今后要把更多的精力放在與住房有關(guān)的方面，并希望加強(qiáng)與建設(shè)部的聯(lián)系。大和房屋公司董事長上村先生先后50次來中國訪問考察，在中國的大連、北京、上海、天津等地投資了六個(gè)住宅項(xiàng)目，都取得了較好的效益。松下電工專門成立了中國事業(yè)推廣部，除了照明電器等已在中國建立生產(chǎn)基地外，最近專門設(shè)計(jì)開發(fā)了適合中國特點(diǎn)的衛(wèi)生間、廚房成套設(shè)備、木地板系列材料及外墻材料，準(zhǔn)備在中國建廠布點(diǎn)，其中獨(dú)資的以粉煤灰摻和料為原料生產(chǎn)外墻材料的生產(chǎn)線將于今年七月在無錫投產(chǎn)。

二、國外住宅建設(shè)的基本情況

（一）國外各級政府重視住宅建設(shè)

國外政府認(rèn)為，解決好住房問題，對穩(wěn)定國外國民民心，參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重大意義。住房不同于一般商品，不能把住宅作為完全的商品推向市場，政府必須擬訂和依照有關(guān)法律，制訂和執(zhí)行有效的住房政策，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，政府必須從多方面給予資助和支持，保證每個(gè)家庭，包括低收入家庭都能有獲得住房的機(jī)會(huì)，使國民的居住生活能充分感受與國外的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相吻合的優(yōu)質(zhì)住宅和良好的住宅環(huán)境。

一是體現(xiàn)在立法上，頒布了住宅建設(shè)規(guī)劃法、公營住宅法、地方住宅供給公社法等。明確了中央政府和地方政府在住宅供應(yīng)方面的責(zé)任。法律規(guī)定地方政府要經(jīng)常注意管轄地區(qū)的住宅狀況。為解決低收入者建設(shè)公營住宅，國家在必要時(shí)，必須從財(cái)政上、金融上及技術(shù)上給予援助。中央成立住宅都市整備公團(tuán)，通過財(cái)政融資撥款，民間融資，以綜合開發(fā)的形式，成片改造舊城區(qū)和開發(fā)新區(qū)，推進(jìn)城市建設(shè)與住宅建設(shè)一體化。累計(jì)已建成了145萬套住宅，其中對萬套用于出租。在公團(tuán)的住宅建設(shè)的資金來源中，由政府財(cái)政提供的信貸資金最多，占62.1％，從民間融資的占15.3％，政府撥款的占0.9％，各種住宅債券占21.7％。

二是體現(xiàn)在財(cái)政、金融的支持。國外運(yùn)用財(cái)政和金融手段，創(chuàng)造了獨(dú)特的住宅金融公庫模式，向普通居民提供長期低息的住宅資金，為解決國外國民的住房，特別是穩(wěn)定金融市場的利率和資金，發(fā)揮了巨大作用，金融公庫與住宅公團(tuán)、公營住宅被稱為國外住宅經(jīng)濟(jì)的三大支柱。在國外，凡是居民建造或購買的住宅在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，均可向住宅金融公庫申請低息貸款，平均利率比商業(yè)銀行貸款低30％左右。貼息由財(cái)政部門承擔(dān)。50年來共向1700萬個(gè)家庭發(fā)放了住房貸款，總額達(dá)142兆日元，約占國外住宅金融貸款的三分之一。

財(cái)政補(bǔ)貼和融資制度是國外建設(shè)省指導(dǎo)和管理住宅建設(shè)的重要途徑，不僅個(gè)人能申請，地方政府如住宅建設(shè)資金短缺也可向公庫或公團(tuán)申請，而且民間企業(yè)也可以通過公庫的中長期低息貸款進(jìn)行各種項(xiàng)目的住宅建設(shè)，對一些特殊性質(zhì)的住宅如老齡住宅、節(jié)能住宅、新結(jié)構(gòu)體系的住宅等，還可以申請?zhí)厥獾呢?cái)政補(bǔ)貼或低息貸款。財(cái)政提供的融資資金來源主要三個(gè)方面，一是郵政儲(chǔ)蓄歸集的資金，約占50％，二是各種退休金、保險(xiǎn)費(fèi)，約占14％，三是政府債券約占6％，總額已達(dá)到504兆日地，其中1998年為36.7兆日元，由財(cái)政安排的投資去向共12個(gè)方面，即住宅、環(huán)境整治、衛(wèi)生醫(yī)療、文教。中小企業(yè)、農(nóng)林漁業(yè)、國土整治救災(zāi)、道路、交通通信、區(qū)域開發(fā)、產(chǎn)業(yè)技術(shù)、貿(mào)易經(jīng)濟(jì)促進(jìn)。1998年用于住宅的財(cái)政投資融資為13兆日元，居12個(gè)領(lǐng)域之首，占當(dāng)年財(cái)政投資融資總額的35.6％。

三是體現(xiàn)在稅收的支持。國外規(guī)定居民購建符合國家政策及技術(shù)規(guī)范要求的住宅，不僅可申請低息貸款，而且在還貸期內(nèi)還款的數(shù)額可在個(gè)人所得中扣除，個(gè)人住宅取得的定期收益免征所得稅，國外對住宅交易征收的稅種有：印花稅、登記稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅等，其中四種稅對國外公民購買住宅，都給予了減稅優(yōu)惠。如購買一套4500萬日元的新建住宅，按全額征稅（含個(gè)人所得稅）為123.6萬日元，通過減免稅收后，僅為6.4萬日元，只占成交價(jià)的1.5％。

國外的住宅公團(tuán)、金融公庫、公營住宅雖然為國外的住宅發(fā)展立下了汗馬功勞，但由于是國營性質(zhì)的，因此也存在著人浮于事、效率不高，服務(wù)較差，管理水平低下的問題，近幾年國外國民和社會(huì)對此批評較多，要求改革的呼聲較高，引起了國會(huì)是否把這三個(gè)機(jī)構(gòu)民營化的大辯論。這次這三個(gè)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)在與我代表團(tuán)交談中，也坦率承認(rèn)這些機(jī)構(gòu)的確存在不少問題，需要進(jìn)行大力闊斧的改革，但功大于過，機(jī)構(gòu)應(yīng)該保留，職能及內(nèi)部機(jī)制應(yīng)該調(diào)整，以適應(yīng)競爭多變的市場。經(jīng)過國會(huì)激烈的辯論，這些機(jī)構(gòu)最終都保留了下來，但是要求在業(yè)務(wù)、管理等方面進(jìn)行調(diào)整，如住宅都市整備公團(tuán)今后的任務(wù)是以改造舊城區(qū)為主，新區(qū)開發(fā)則民營化。

（二）積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)工業(yè)化

國外為了大幅度的提高住宅建造能力和建造速度，改善現(xiàn)場施工條件，降低工程造價(jià)，取得規(guī)模效益，從60年代第一個(gè)住宅建設(shè)五年計(jì)劃開始，推行住宅工業(yè)化的產(chǎn)業(yè)政策，通產(chǎn)省和建設(shè)省分別制定了住宅生產(chǎn)工業(yè)化促進(jìn)補(bǔ)貼制度及住宅體系生產(chǎn)技術(shù)開發(fā)補(bǔ)助金制度，此外還對新部件的生產(chǎn)提供低息貸款。這一戰(zhàn)略性的舉措給國外的住宅建設(shè)帶來了根本性的變化。大量的住宅部件，產(chǎn)品的生產(chǎn)、組裝，甚至全套房屋構(gòu)配件的生產(chǎn)、加工和組裝都逐步轉(zhuǎn)移到了工廠的自動(dòng)化生產(chǎn)線上，大量的住宅新產(chǎn)品、新材料、新體系的開發(fā)、推廣和普及由于得到了政府的支持，減少了市場風(fēng)險(xiǎn)，容易形成規(guī)模化生產(chǎn)。實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的質(zhì)量，較短的工期，低廉的成本，這一目標(biāo)展示了建筑工業(yè)化的魁力。代表團(tuán)參觀參觀的大和房屋工廠，是一家設(shè)在奈良，以生產(chǎn)加工供應(yīng)成套輕鋼結(jié)構(gòu)體系低層住宅，自動(dòng)化程序很高的工廠，全廠職工480人，每月可生產(chǎn)900套，7萬平方米的住宅，這些加工好的構(gòu)配件運(yùn)到現(xiàn)場后每平方米僅需1.1個(gè)工日就可以變成一幢幢現(xiàn)代化的住宅了。松下電工設(shè)在大坂的生產(chǎn)廚房設(shè)備的工廠，從接收客戶訂貨到產(chǎn)品走下流水線只需30分鐘的時(shí)間。國外居民可以就近到松下電工設(shè)在國外各地的服務(wù)窗口，通過電腦網(wǎng)絡(luò)訂購廚房設(shè)備，由大圾的工廠按客戶提供的尺寸要求加工，一兩天內(nèi)就能安裝到位。

國外推行住宅產(chǎn)業(yè)工業(yè)化的特點(diǎn)，一是政府調(diào)控和指導(dǎo)的力度大，通產(chǎn)省負(fù)責(zé)住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面的工作，建設(shè)省側(cè)重住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)方面的協(xié)調(diào)，對涉及多部門需要協(xié)調(diào)和決策的，則先由政府的決策咨詢機(jī)構(gòu)提出意見，由通產(chǎn)大臣拍板。二是突出重點(diǎn)，每個(gè)五年計(jì)劃都確定了一兩個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)研究的重點(diǎn)方向和目標(biāo)，從高層住宅工業(yè)化體系，節(jié)能化體系到現(xiàn)在的智能化住宅體系和生態(tài)住宅體系，集中優(yōu)勢兵力協(xié)同攻關(guān)、各個(gè)擊破，可以在較短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到目標(biāo)。三是財(cái)政金融強(qiáng)有力的支持，調(diào)動(dòng)企業(yè)開發(fā)應(yīng)用新產(chǎn)品和新技術(shù)的積極性，降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)市場競爭力。四是始終把住宅標(biāo)準(zhǔn)化，模數(shù)化放在優(yōu)先位置，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品規(guī)模化，商品化生產(chǎn)和供應(yīng)創(chuàng)造良好的條件，國外對住宅材料、設(shè)備、部品、性能、結(jié)構(gòu)、安全性等方面的標(biāo)準(zhǔn)非常詳細(xì)和配套。五是建立優(yōu)良住宅部品的認(rèn)證制度；促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

（三）堅(jiān)持生產(chǎn)高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品

在國外，只有高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品才有市場。國外提出居住要以“與環(huán)境共生存”為主題，以人為本，創(chuàng)造人與生活、自然與都市相協(xié)調(diào)的居住環(huán)境。從現(xiàn)場考察中，我們感到國外的住宅區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，非常重視居住生態(tài)和環(huán)境建設(shè)，公益設(shè)施配套都比較齊全。在住宅單體設(shè)計(jì)、平面布局上注重多樣化，滿足不同住戶的需求，在小區(qū)管理上突出安全與服務(wù)到位。在住宅生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)產(chǎn)品、部件都有非常完善的質(zhì)量保證體系。為了全面提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量，國外創(chuàng)立了優(yōu)良住宅部品認(rèn)定制度，這一制度的核心就是對住宅部品的外觀、質(zhì)量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、價(jià)格及供應(yīng)條件等，由建設(shè)省指定的國外住宅優(yōu)良部品認(rèn)定中心進(jìn)行綜合審查，為了保證認(rèn)證的公正性、權(quán)威性，優(yōu)良部品的認(rèn)定有一套從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、性能測試、專家評價(jià)、機(jī)構(gòu)認(rèn)定、推廣普及、售后服務(wù)、保險(xiǎn)賠償?shù)确矫娴姆椒ê统绦颉Ｔ谥ㄟ€專門投資新建了檢測中心，配備了先進(jìn)的檢測儀器和設(shè)備。每個(gè)受檢產(chǎn)品都要在該中心經(jīng)過嚴(yán)格測試，過五關(guān)斬六將。如對一個(gè)普通的門鎖的性能測試，就要由機(jī)器人作20萬次的模擬開啟試驗(yàn)，住宅的材料，需要在仿真的惡劣氣候條件下，經(jīng)受聲、熱、光、風(fēng)雪雨霜長時(shí)間的實(shí)驗(yàn)。一些大型企業(yè)如松下電工、TOTO公司等，也建立有自己的產(chǎn)品檢測中心，以保證每一個(gè)開發(fā)生產(chǎn)的產(chǎn)品的高質(zhì)量。

三、工作建議

（一）應(yīng)加強(qiáng)雙方實(shí)質(zhì)性的交流與合作通過此次訪問，我們感到，中日在住宅方面的交流已持續(xù)了多年，雙方彼此都有了相當(dāng)?shù)牧私猓瑫r(shí)雙方也都有進(jìn)一步進(jìn)行實(shí)質(zhì)性合作和交流的愿望。日方反映，他們愿意把日方的住宅技術(shù)、產(chǎn)品提供給中國；而且一直在進(jìn)行市場的開拓工作。但面臨的問題是如何適應(yīng)中國的現(xiàn)狀及生產(chǎn)習(xí)慣，如何在中國普及和推廣，希望在中國各地舉辦國外住宅產(chǎn)品技術(shù)的展示活動(dòng)，以擴(kuò)大影響，他們希望得到建設(shè)部的支持。為此，可否考慮建立中日住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)商制度，中方以住宅辦為主，日方以日中住宅促進(jìn)會(huì)為主，吸引中日企業(yè)參與，在住宅領(lǐng)域?qū)で蟾芮械暮献鳌Ｖ蟹降脑S多建材和住宅部品價(jià)廉物美，進(jìn)入國外市場很有競爭力。關(guān)鍵是要符合國外的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及其他方面的要求。為此，雙方希望在住宅標(biāo)準(zhǔn)、模數(shù)、產(chǎn)品認(rèn)證等方面加強(qiáng)協(xié)調(diào)。日中住宅促進(jìn)會(huì)、國外住宅產(chǎn)品認(rèn)證中心、國外建筑中心等均表示可以為中國的建材和住宅部品進(jìn)入國外市場提供咨詢和技術(shù)服務(wù)。這對雙方都是有利的，應(yīng)采取積極的措施加以推進(jìn)。國外的輕鋼結(jié)構(gòu)體系、節(jié)水型抽水馬桶、外墻材料等具有比較強(qiáng)的開發(fā)生產(chǎn)能力，技術(shù)上也比較成熟，也是國內(nèi)急需的。可考慮采取技術(shù)引進(jìn)、合作合資辦廠等方式加以引進(jìn)消化。由于這些工作需要有一個(gè)具體單位，建議由住宅辦牽頭，就上述內(nèi)容提出具體意見，經(jīng)部內(nèi)協(xié)調(diào)后，在適當(dāng)時(shí)候再與日方交換意見。

（二）做好第三期JICA項(xiàng)目

國外資助的JICA項(xiàng)目，第一、第二期即石家莊聯(lián)盟住宅試驗(yàn)小區(qū)，中國住宅新技術(shù)研究與培訓(xùn)中心，經(jīng)雙方的努力，已取得了較好的效果，這次訪日期間，日方主動(dòng)提出愿就第三期JICA項(xiàng)目進(jìn)行磋商。為此，我方應(yīng)積極爭取，抓緊項(xiàng)目的選擇和論證，確立項(xiàng)目實(shí)施單位，可優(yōu)先考慮住宅物業(yè)管理或住宅部品的評定技術(shù)等方面。建議今年在長春召開第六次中日住宅交流會(huì)議期間，向日方提出我方的傾向性意見。關(guān)于住宅新技術(shù)研究與培訓(xùn)中心，目前培訓(xùn)生源不足，培訓(xùn)面較窄。建議針對中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重點(diǎn)，加強(qiáng)對這方面工程技術(shù)人員、管理人員的培訓(xùn)、培訓(xùn)內(nèi)容上可考慮增加去國外實(shí)地考察的內(nèi)容，日方已表示將給予必要的支持和配合。

（三）加快制定我國住宅產(chǎn)業(yè)化的政策

我國的住宅建設(shè)量大面廣，推行住宅產(chǎn)業(yè)化有廣闊的前景，就借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，加快研究制定我國有關(guān)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化政策，要加強(qiáng)和完善住宅相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系，當(dāng)務(wù)之急是要抓緊住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)的論證修改工作，爭取盡快頒布實(shí)施，以便于設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)企業(yè)協(xié)調(diào)行動(dòng)，全面實(shí)現(xiàn)尺寸配合，從而取得功能和效益的最優(yōu)化。為下一步在模數(shù)協(xié)調(diào)原則指導(dǎo)下，組織以住宅部品為中心的專業(yè)化、系列化和社會(huì)化大生產(chǎn)打下基礎(chǔ)。鑒于國外的優(yōu)良部品認(rèn)定制度對提高國外住宅質(zhì)量，降低成本所起的關(guān)鍵作用，我國應(yīng)在吸收消化的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國的特點(diǎn)，建立中國住宅部品的評定和市場準(zhǔn)入制度，并納入規(guī)范化、科學(xué)化、制度化。目前我國的鋼鐵產(chǎn)量過剩，建議與國外合作，研究開發(fā)以輕鋼結(jié)構(gòu)為代表的小高層住宅結(jié)構(gòu)體系，組織技術(shù)攻關(guān)和引進(jìn)關(guān)鍵技術(shù)，提高住宅體系的編制水平。要繼續(xù)抓好康居工程的試點(diǎn)工作，帶動(dòng)住宅建設(shè)和管理水平的提高。

（四）開展中國老年人住宅的研究與試點(diǎn)

應(yīng)借鑒國外在解決老齡化社會(huì)的老年人住宅的經(jīng)驗(yàn)，針對我國的國情、社會(huì)習(xí)俗和生活習(xí)慣，著手研究我國老年人住宅的有關(guān)社會(huì)、技術(shù)問題。我國實(shí)際上已步入老齡化社會(huì)，60歲以上的老年人已超過1.2億人，解決好這些老人和一部分身體障阻者的起居生活，也是社會(huì)保障體系的一部分內(nèi)容。可與民政、老齡協(xié)會(huì)、殘聯(lián)等部門配合，開展這方面的研究和試點(diǎn)。