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第1篇

關(guān)鍵詞：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計；系統(tǒng)設(shè)備的設(shè)置；注意事項

中圖分類號： S611 文獻標(biāo)識碼： A

Abstract: today "people-oriented, life first", whether the design of automatic fire alarm system is reasonable and legal is particularly important to the buildings. This text introduces the processof the design of this system and some common problems during our design , and analyzes how to solve these problems.

Key words: Design of automatic fire alarm system; system settings; matters needing attention

1 引言

隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，對火災(zāi)的防范越來越被人們所重視。對消防系統(tǒng)要求貫徹的“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則使得火災(zāi)自動報警系統(tǒng)越來越受到人們的重視。建筑內(nèi)設(shè)計火災(zāi)自動報警系統(tǒng)最基本的理念是盡早發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、及時報警、啟動有關(guān)消防設(shè)施引導(dǎo)人員疏散，與水專業(yè)和暖通配合，聯(lián)動控制相關(guān)消防設(shè)備，以控制和撲滅火災(zāi)。所以火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的設(shè)計必須滿足可靠性、穩(wěn)定性等要求。

2火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的設(shè)計過程

2.1判斷民用建筑是否需要設(shè)計火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB 50016-2006）第11.4.1條規(guī)定及《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB 50045-95（（2005年版））第9.4.1、9.4.2及9.4.3條等規(guī)定。

2.2 確定報警系統(tǒng)形式

火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的形式和設(shè)計要求與保護對象及消防安全目標(biāo)的設(shè)立直接相關(guān)。正確理解火災(zāi)發(fā)生、發(fā)展的過程和階段，對合理設(shè)計火災(zāi)自動報警系統(tǒng)有著十分重要的指導(dǎo)意義。根據(jù)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB 50116-2013）（以下簡稱《火規(guī)》）中相關(guān)規(guī)定，相比較98年版，取消了保護對象分級，但在《火規(guī)》3.2.1條中明確了火災(zāi)自動報警系統(tǒng)形式的選擇。

2.3 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)備的設(shè)置

2.3.1 火災(zāi)探測器的設(shè)計

首先選擇火災(zāi)探測器類型，一般最常用點型火災(zāi)探測器。以下簡單介紹點型火災(zāi)探測器的設(shè)計過程：

1）選定火災(zāi)探測器的類型，一般常用的有感煙，感溫探測器

2)常見的布置方法，探測器數(shù)量的確定：N=

式中：N――探測器數(shù)量(只)，應(yīng)為整數(shù)；

S――該探測區(qū)域面積(m2)；

K――修正系數(shù)，容納人數(shù)超過10000人的公共場所宜取0．7～0．8；容納人數(shù)為2000人～10000人的公共場所宜取0．8～0．9，容納人數(shù)為500人～2000人的公共場所宜取0．9～1．0，其他場所可取1．0；

A――探測器的保護面積(m2)，依據(jù)《火規(guī)》表6.2.2。

在探測器布置過程中需考慮梁高等障礙物對火災(zāi)探測器布置的影響。

2.3.2手動火災(zāi)報警按鈕的設(shè)置

《火規(guī)》6．3．1條規(guī)定：“對于一般民用建筑，每個防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置一只手動火災(zāi)報警按鈕。從一個防火分區(qū)內(nèi)的任何位置到最鄰近的手動火災(zāi)報警按鈕的步行距離不應(yīng)大于30m。手動火災(zāi)報警按鈕宜設(shè)置在疏散通道或出入口處。”其設(shè)置部位應(yīng)設(shè)置在出入口處有利于人們在發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時及時按下的部位，安裝方式為底距地1．3m～1．5m壁裝，且應(yīng)有明顯的標(biāo)志。

2.3.3 區(qū)域顯示器的設(shè)置

根據(jù)《火規(guī)》6．4．1條規(guī)定，每個報警區(qū)域在條件允許的情況下設(shè)置一臺區(qū)域顯示器(火災(zāi)顯示盤)；而賓館、飯店等場所在每個報警區(qū)域都應(yīng)設(shè)置一臺區(qū)域顯示器。當(dāng)一個報警區(qū)域包括多個樓層時，可以在每層設(shè)置一臺僅顯示本樓層的區(qū)域顯示器。區(qū)域顯示器應(yīng)設(shè)置在出入口等明顯和便于操作的部位。安裝方式一般為底距地為1．3m～1．5m壁裝。

2.3.4火災(zāi)警報器的設(shè)置

設(shè)置部位：每個樓層的樓梯口、消防電梯前室、建筑內(nèi)部拐角等處的明顯部位，且不宜與安全出口指示標(biāo)志燈具設(shè)置在同一面墻上，并在每個報警區(qū)域內(nèi)應(yīng)均勻設(shè)置。

聲壓級：不應(yīng)小于60dB；在環(huán)境噪聲大于60dB的場所，其聲壓級應(yīng)高于背景噪聲15dB。安裝方式：一般為其底邊距地面高度大于2．2m壁裝。

2.3.5 消防應(yīng)急廣播的設(shè)置

消防應(yīng)急廣播的設(shè)置部位：走道和大廳等公共場所。

功率要求：公共場所的每個揚聲器的額定功率應(yīng)大于3W，在客房內(nèi)設(shè)置專用揚聲器時，揚聲器功率不小于1W。

數(shù)量的設(shè)置：保證從一個防火分區(qū)內(nèi)的任何部位到最近一個揚聲器的直線距離不大于25m，走道末端距最近的揚聲器距離不應(yīng)大于12．5m。 在實際的工程當(dāng)中揚聲器之間距離一般直線距離不要大于20m，留有一定的余量。

播放聲壓級的要求：在環(huán)境噪聲大于60dB的場所設(shè)置的揚聲器，在其播放范圍內(nèi)最遠(yuǎn)點的播放聲壓級應(yīng)高于背景噪聲15dB。

2.3.6消防專用電話的設(shè)置

需設(shè)置直接報警的外線電話場所：消防控制室、消防值班室或企業(yè)消防站等處。

需要設(shè)置消防專用電話分機場所：發(fā)電機房、配變電室、消防水泵房、防排煙機房、配變電室、消防值班室、總調(diào)度室、消防電梯機房、計算機網(wǎng)絡(luò)機房、主要通風(fēng)和空調(diào)機房、滅火控制系統(tǒng)操作裝置處或控制室、企業(yè)消防站、其他與消防聯(lián)動控制有關(guān)的且經(jīng)常有人值班的機房及避難層，其中避難層每隔20m設(shè)置一個消防專用電話分機或電話插孔。

安裝方式：消防專用電話分機，應(yīng)固定安裝在明顯且便于使用的部位，并應(yīng)有區(qū)別于普通電話的標(biāo)識。壁裝時，安裝在底邊距地1．3m～1．5m的高度。

2.3.7 模塊的設(shè)置

對于需要監(jiān)視其運行，故障燈狀態(tài)的設(shè)備需要設(shè)置I模塊，對于不僅需要監(jiān)視其狀態(tài)，還需在消控室聯(lián)動控制的設(shè)備，在其控制箱（柜）或配電箱（柜）處設(shè)置I/O模塊。

模塊的設(shè)置部位：按報警區(qū)域相對集中設(shè)置在本報警區(qū)域內(nèi)的金屬模塊箱中。

3 注意事項

3.1無法實現(xiàn)“切非”或切錯

消防控制室在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)能切斷有關(guān)部位的非消防電源。“切非”是為了使火災(zāi)應(yīng)急照明更可靠運行和保障消防人員的安全，該回路的配電開關(guān)應(yīng)裝設(shè)分勵脫扣器，很多設(shè)計中雖然在火災(zāi)報警系統(tǒng)設(shè)計說明中提到了這點，但在配電系統(tǒng)圖中并未表現(xiàn)出來，在要切除的配電回路開關(guān)中未裝設(shè)分勵脫扣器，以至于無法實施。

對于電梯配電回路是否要裝設(shè)分勵脫扣器？根據(jù)《火規(guī)》 4．7．1中規(guī)定：“消防聯(lián)動控制器應(yīng)具有發(fā)出聯(lián)動控制信號強制所有電梯停于首層或電梯轉(zhuǎn)換層的功能。”對于非消防電梯不能一發(fā)生火災(zāi)就立即切斷電源，如果電梯無自動平層功能，會將電梯里的人關(guān)在電梯轎廂內(nèi)，這是非常危險的。電梯應(yīng)具備降至首層或電梯轉(zhuǎn)換層的功能，以便有關(guān)人員全部撤出電梯。設(shè)計人員應(yīng)根據(jù)建筑特點，先使發(fā)生火災(zāi)及相關(guān)危險部位的電梯回到首層或轉(zhuǎn)換層，在沒有危險部位的電梯，應(yīng)先保持使用。所以對于電梯回路，配電回路可以不裝設(shè)分勵脫扣器，但應(yīng)在電梯控制箱內(nèi)裝設(shè)I/O模塊，監(jiān)視電梯的運行/停止、正常/故障、開門/關(guān)門、所處層位等狀態(tài)和指揮電梯按照消防程序運行。

3.2 與水專業(yè)的配合注意事項

常見問題：消防水池及水箱的水位信號、消防泵的電源及運行狀況監(jiān)控漏項。

根據(jù)《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50084-2001第11.0.5條中的規(guī)定我們可以得出，消防控制室(盤)應(yīng)有顯示壓力開關(guān)、水流指示器、信號閥、消防水池及水箱水位、有壓氣體管道氣壓，水泵的正常/故障、以及電源和備用動力等是否處于正常狀態(tài)，并能在消控室控制水泵、電磁閥、電動閥等的操作。

在報警平面和系統(tǒng)設(shè)計中，應(yīng)明確設(shè)置消防水池及水箱的水位傳感器，將其水位信號以反饋模塊接入報警總線，當(dāng)水位過低時向消控室報警。對于消防泵的電控箱內(nèi)，要加設(shè)I模塊接入報警總線，以監(jiān)視消防泵電源的有/無，泵的運行/停止、正常/故障等狀態(tài)，另加設(shè)I/O模塊，由相應(yīng)的觸發(fā)信號直接聯(lián)動控制消防泵。

3.3 與暖通專業(yè)的配合的常見注意事項

常見事項：防火閥、排煙閥的消防模塊選擇不正確，應(yīng)當(dāng)選用I模塊的卻選擇了I/O模塊，應(yīng)當(dāng)用I/O模塊的卻選擇了I模塊，可能導(dǎo)致需要控制閥門動作的卻動作不了，不需要控制的卻造成了浪費。

正確的做法應(yīng)該與暖通專業(yè)充分溝通，認(rèn)真了解防火閥，排煙閥的類型及其與消防風(fēng)機的聯(lián)動控制原理。一般對于70℃或280℃熔斷直接關(guān)閉、不需聯(lián)動控制的防火閥，排煙閥，應(yīng)選用I模塊。對于平時常開、火災(zāi)要求自動關(guān)閉或者平時常閉、火災(zāi)時要求自動打開的受控型風(fēng)閥，則選用I/O模塊，不能選用I模塊，否則無法的指揮其動作。

3.4火災(zāi)探測器的設(shè)置注意事項

1）車庫火災(zāi)探測器的設(shè)置

新《火規(guī)》在5．2．2條中明確了地庫宜設(shè)置感煙火災(zāi)探測器，但是在以前的設(shè)計案例中一直最常用的是感溫火災(zāi)探測器，這一思維必須改變。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)在感煙火災(zāi)探測器的誤報率極低，而根據(jù)新《火規(guī)》表6.2.2中可以知道，感煙火災(zāi)探測器的保護面積要比感溫火災(zāi)探測器大得多。

2）未考慮梁高對其布置的影響

根據(jù)《火規(guī)》6.2.3條的相關(guān)規(guī)定，可不計梁對探測器保護面積的影響情況有梁突出頂棚的高度小于200mm時或者梁間凈距小于1m時。其他情況均需考慮梁對火災(zāi)探測器布置的影響。在實際的設(shè)計過程中，特別針對地下汽車庫，必須要和結(jié)構(gòu)專業(yè)配合，要到結(jié)構(gòu)的梁圖，根據(jù)梁圖布置結(jié)合建筑平面合理布置探測器。

3.5 模塊的設(shè)置

根據(jù)新《火規(guī)》6．8．2條規(guī)定：“ 模塊嚴(yán)禁設(shè)置在配電(控制)柜(箱)內(nèi)。”此規(guī)范在老規(guī)范中無，但在新規(guī)范中直接升級為強條，所以務(wù)必在設(shè)計中增加相關(guān)設(shè)計說明。對于6．8．3 條：“本報警區(qū)域內(nèi)的模塊不應(yīng)控制其他報警區(qū)域的設(shè)備。”則要求我們必須在設(shè)計當(dāng)中首先要確定好報警區(qū)域，并在設(shè)計當(dāng)中注意規(guī)避。

3.6消控室設(shè)計中容易被忽略的問題

依據(jù)《火規(guī)》3.4.3條規(guī)定：“消防控制室應(yīng)設(shè)有用于火災(zāi)報警的外線電話。”但在設(shè)計當(dāng)中經(jīng)常容易被忽略，應(yīng)在施工圖中明確表示出來。還有常見問題是其他無關(guān)管線穿越了消防控制室。這與《火規(guī)》3.4.6 條：“消防控制室內(nèi)嚴(yán)禁穿過與消防設(shè)施無關(guān)的電氣線路及管路。”相違背，違反了本強條。

3.7 短路隔離器的設(shè)置

先前《火規(guī)》中對于短路隔離器并沒有做出明確要求，但在新《火規(guī)》中3.1.6條：“系統(tǒng)總線上應(yīng)設(shè)置總線短路隔離器，每只總線短路隔離器保護的火災(zāi)探測器、手動火災(zāi)報警按鈕和模塊等消防設(shè)備的總數(shù)不應(yīng)超過32點；總線穿越防火分區(qū)時，應(yīng)在穿越處設(shè)置總線短路隔離器。”此條文為強條，我們在設(shè)計過程中務(wù)必摒棄老思維，注意按新規(guī)范設(shè)計。

4 結(jié)束語

本文簡單介紹了火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的設(shè)計過程，并及在系統(tǒng)設(shè)計過程中容易出現(xiàn)的一些常見問題，并加以分析如何解決這些問題。由于2013版《火規(guī)》相對98年版規(guī)范，很多條文有了很大的改變，特別是強制性條文明顯增多，很多老規(guī)范未涉及到的內(nèi)容，新規(guī)范都予以補充，我們在設(shè)計過程不能一味按照自己的一貫做法，務(wù)必做到有依據(jù)的進行設(shè)計。

參考文獻：

[1]中華人民共和國公安部.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB 50116-2013.中國計劃出版社出版.2013

[2]中華人民共和國公安部.自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB 50084―2001.中國計劃出版社出版.2005

[3]中華人民共和國公安部. 建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB 50016-2006.中國計劃出版社出版.2006

[4]中華人民共和國公安部消防局. 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB 50045-95. 中國計劃出版社出.2005

第2篇

關(guān)鍵詞：城市環(huán)境景觀設(shè)計， 民俗活動， 互動

Abstract: this paper, by "context to a margin of hair and regression analysis modern psychology, and explain the landscape design and folk customs activities effective interaction between the necessity, proposes the different forms of places in space to build strategy and the use of local conditions landscape of constructing elements has interactive landscape of the meaning type, and on the basis of the relevant interests of the main body of the research results further to planning and management, and nonprofit organizations, community participation and relevant public platform of exchange comprehensive demonstration.

Key words: the city environment and landscape design, folk activities, interaction

中圖分類號：S611文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言

現(xiàn)代信息社會擁有多元互動的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，它無處不在、無時不有。在這樣的背景下，城市環(huán)境景觀設(shè)計就不僅是對靜態(tài)的景點進行打造，更重要的是如何將景觀設(shè)計與相關(guān)地域性活動（主要是民俗活動，因為地域性活動大多與民俗緊密聯(lián)系）進行有效互動，以實現(xiàn)現(xiàn)代人具有強烈精神意義的體驗性文化之旅。那么，為什么民俗活動需要滲透于城市景觀設(shè)計？這具有深刻的美學(xué)與心理學(xué)基礎(chǔ)。

一、互動的美學(xué)與心理學(xué)機制：

1、美學(xué)：“境域性緣發(fā)構(gòu)成”說

我國文論與美論一向“重體悟感象、輕系統(tǒng)分析”。江業(yè)國教授認(rèn)為在一定的緣由和境域中審美主客體之間互聯(lián)互動激發(fā)了多種潛在的豐富而復(fù)雜的“美”，成為“昭示美好未來”、“形象地確證、肯定、凈化、提升人的本質(zhì)力量，促使主體超越現(xiàn)實存活狀態(tài)，引發(fā)肯定性情感反應(yīng)的信息”，最終讓“美”得以凝結(jié)、升華并顯現(xiàn)出來。在這樣的情形下，“美”具有境域性，因為它是在主體與客體、理性與感性、共性與個性等錯綜復(fù)雜的關(guān)系中生成，也就是說“既聯(lián)系于客體的感性特征、含蘊和意味，又聯(lián)系于特定主體對對象的感性特征和意蘊的感悟和對人的理想存活狀態(tài)的向往和追求”， 當(dāng)主客體的互動不斷延展變化，這時的“美”將呈現(xiàn)出動態(tài)性、開放性，并依據(jù)主客體中某個動因的轉(zhuǎn)化而呈現(xiàn)差異，如社會歷史情況、文化模式、受眾的期待視野、接受動機及心境等因素都能直接影響“美”的生成。

2、現(xiàn)代人心理：導(dǎo)致體驗性旅游的產(chǎn)生

現(xiàn)代社會的高節(jié)奏、高強度、高壓力導(dǎo)致人們對現(xiàn)代性生活的“愛恨交織”，他們在紛繁的時尚中迷失了自己，形成對工業(yè)與機器“疏離感”情緒，渴求傳統(tǒng)民俗生活中最樸實的“真實性”，從而達(dá)到浪漫的“懷舊”情結(jié)。這些都推動著人們對傳統(tǒng)民俗生活的無限向往，催生了體驗性旅游的產(chǎn)生。

所謂“傳統(tǒng)民俗活動體驗式”，一般理解為旅游過程中安排與景點主題相聯(lián)系的具有參與性和地域性的民俗活動。這里所指的民俗活動一般要經(jīng)過廣大民眾的認(rèn)同和長期實踐，具有強烈社會性和集體性的，大多以類型或模式的形態(tài)存在，它們在時間上具有傳承性。現(xiàn)代新潮的旅游者認(rèn)為，旅游不在乎靜態(tài)山水，更多的是一種地域性生活方式的體驗以尋求旅游心情的分享。因此，民俗文化活動越來越成為體驗式旅游的核心內(nèi)容。

中山大學(xué)王寧教授在“旅游體驗的真實性反思(Rethinking Authenticity inTourism Experience) ”一文中提到：旅游者尋找存在真實性的過程中, 他們往往沉迷在由某種旅游活動所激發(fā)的自我存在狀態(tài)里，它被旅游者主觀地嘗試著, 比如旅游中的民俗舞蹈表演，這種體驗強調(diào)旅游者的“在場”與“參與”。

二、民俗活動作為題材引入城市環(huán)境景觀設(shè)計

現(xiàn)代環(huán)境景觀設(shè)計需要構(gòu)建公眾交互性和共享性平臺。在具體設(shè)計中，要突破傳統(tǒng)民俗活動在現(xiàn)代社會中不斷萎縮的現(xiàn)實，讓活動的空間和形式都得以延伸和擴展；另一方面，民俗活動在現(xiàn)在越來越開放時空大幕中又不斷翻新，烙上時尚的印記，從而又影響著我們的設(shè)計；這樣不斷互動，形成周而復(fù)始的循環(huán)。在競爭越來越激烈的時代環(huán)境里，受眾的心理需求顯示出多層面、多維度，他們對“文化互動”的需求越來越強烈，因為他們渴求個性得到充分的尊重，并在審美體驗中能獲得更多的成功感與快樂感。這樣，設(shè)計理念在與設(shè)計文本、設(shè)計師、受眾進行廣泛的互動，受眾就能真切體驗到互動探究所獲得豐厚的感知與體悟。所以，研究受眾心態(tài)、改善人與人之間的互動關(guān)系，構(gòu)建科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的人生平臺，已成為設(shè)計工作者關(guān)注的焦點。

1、從歷史角度看必要性研究

自古以來，傳統(tǒng)園林景觀發(fā)展都受到民俗文化、宮廷文化和文人文化的深刻影響，僅僅是不同階段受到不同類型文化的影響程度不同而已。這里以成都傳統(tǒng)園林為例，造園主人多為中央政治關(guān)系不太緊密的退休官僚、士大夫等,而且成都遠(yuǎn)離與中國的政治中心,所以園林受皇家園林影響較少，而受當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)風(fēng)俗影響較大，繼而形成成都園林簡樸淡雅的風(fēng)格，正好與當(dāng)?shù)孛耖g審美觀頗為相似。

2、民俗活動對景觀的互動影響

突尼斯利用本國土著居民的村落古跡、山洞住宅等民俗元素來發(fā)展旅游景觀建筑。昆明云南民族村利用相關(guān)民俗景觀建筑和園區(qū)展示了少數(shù)民族的風(fēng)俗活動。由此，對民俗活動提供旅游景觀開發(fā)豐富的題材，而旅游景觀又反過來促進民俗活動的發(fā)展，兩者相得益彰。

3、開發(fā)中出現(xiàn)的問題

我們理性地發(fā)現(xiàn)在過去的實踐中我們對民俗文化活動資源作為景觀設(shè)計的開發(fā)存在不少問題：局部利用得多，整體開發(fā)得少；單個展示得多，系統(tǒng)組織得少。資源的優(yōu)勢沒有得到深層次發(fā)掘整理，停留在一種原始粗放型狀態(tài)中，形不成流動著民俗文化情愫的旅游景觀體系。現(xiàn)在迫在眉睫的是將民俗活動景觀資源生活化、情節(jié)化和情感化，并切實體現(xiàn)在文化旅游景觀體系的規(guī)劃上。

三、運用多種景觀元素打造具有互動意義的景觀

第3篇

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的法律關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人、交易相對人及其他相關(guān)機構(gòu)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的關(guān)系依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)生，與交易當(dāng)事人之間的交易法律關(guān)系相區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的法律關(guān)系可以稱之為服務(wù)法律關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和委托人之間，主要包括委托關(guān)系、關(guān)系、居間關(guān)系等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系基于合同產(chǎn)生，適用于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系的法律依據(jù)包括《民法通則》、《合同法》等，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)事人行為的法規(guī)主要是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。

根據(jù)當(dāng)事主體的多少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系可分為雙方關(guān)系和三方關(guān)系。值得注意的是，不管雙方關(guān)系還是三方關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必定為當(dāng)事一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員雖然是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的實質(zhì)主體，但是我國法律不允許個人名義執(zhí)業(yè)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同關(guān)系中的“乙方”只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的分支機構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。為此，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第14條也有明確規(guī)定“，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用”。

1.房地產(chǎn)委托關(guān)系

委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中最常見的業(yè)務(wù)關(guān)系，是產(chǎn)生、行紀(jì)、居間一切委托事務(wù)的基礎(chǔ)。根據(jù)《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)委托可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受委托人委托，在委托合同權(quán)限內(nèi)，有償為委托人處理房地產(chǎn)交易相關(guān)事務(wù)的行為。在房地產(chǎn)委托關(guān)系中，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為自己處理房地產(chǎn)交易事務(wù)的人稱委托人，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)稱受托人。

房地產(chǎn)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、委托人、委托處理事物相對人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受托人辦理委托事務(wù)時，以委托人或者以自己的名義進行活動，代委托人與第三人訂立房地產(chǎn)交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。

現(xiàn)實中，房地產(chǎn)委托業(yè)務(wù)一般不單獨出現(xiàn)。在存量房經(jīng)紀(jì)活動中，往往與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)居間合同簽訂；在新建商品房經(jīng)紀(jì)活動中，房地產(chǎn)委托與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)行紀(jì)（包租、包售）業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)行紀(jì)合同簽訂；一般也僅限于代辦性質(zhì)的簡單事務(wù)性工作，這種業(yè)務(wù)通常不收費或者收費很少。

相對于民法上的委托而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的委托有其特殊性。一是房地產(chǎn)委托事項有目的性，即為了協(xié)助或者促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易；民法上的委托標(biāo)的是一般性勞務(wù)，不強調(diào)目的性和針對性。二是房地產(chǎn)委托一般是有償?shù)模驗榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)服務(wù)應(yīng)收取相應(yīng)的服務(wù)費用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)委托合同一般為書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現(xiàn)實中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)屬于民法上的委托。根據(jù)《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，以及《城市房地產(chǎn)管理法》中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)定義，房地產(chǎn)可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費用的行為。

房地產(chǎn)涉及兩方法律關(guān)系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人之間的委托關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的行為承擔(dān)民事責(zé)任。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得從中隱瞞信息，賺取差價，同時委托人也對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)做出的承諾承擔(dān)民事責(zé)任。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與交易相對人之間的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以委托人的名義進行獨立意思表示，對自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。

目前我國只承認(rèn)單邊，即在同一宗房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只能作為交易一方的人，不得同時兼作交易雙方的人。因為人是對被人負(fù)責(zé)，代表被人的利益并維護其合法權(quán)益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實現(xiàn)被人的利益訴求，同時也有違民事活動的公平原則。

根據(jù)委托人授權(quán)的不同，房地產(chǎn)分為開放式和獨家，開放式就是委托人委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，誰先房地產(chǎn)交易成功，誰就獲取服務(wù)費用。獨家是委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜。再進一步細(xì)分，獨家又可以分為交易權(quán)共享的獨家和交易權(quán)獨權(quán)的獨家。交易權(quán)共享的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，同時保留自行成交的權(quán)利；交易權(quán)獨權(quán)的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，并放棄自行成交的權(quán)利。

相對民法上的而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的有其特殊性。一是房地產(chǎn)行為以促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產(chǎn)為有償，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)完成服務(wù)事項要收取授權(quán)約定的服務(wù)費用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產(chǎn)關(guān)系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的關(guān)系也有的性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主體，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是責(zé)任主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關(guān)系。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《勞動合同法》與所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關(guān)系決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是其所聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的人，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的名義承接業(yè)務(wù)，不能以個人的名義承接業(yè)務(wù)、收取費用。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的服務(wù)行為結(jié)果直接歸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對自己的行為也負(fù)有連帶責(zé)任，特別是對第三人的權(quán)益造成損害的時候。

3.房地產(chǎn)居間關(guān)系

根據(jù)《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同”。房地產(chǎn)居間可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費用的行為。

在房地產(chǎn)居間過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)雖然與委托人存在委托關(guān)系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)都不是委托人的人或交易當(dāng)事人一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告可以與委托人訂立房地產(chǎn)交易合同的第三人的有關(guān)信息，給委托人提供訂立合同的機會，或者在交易當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個中介服務(wù)人，只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。

房地產(chǎn)居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產(chǎn)報告居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產(chǎn)交易合同的機會；所謂房地產(chǎn)媒介居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產(chǎn)交易合同成立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)才能取得居間合同約定的報酬。

相對于民法上的居間而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的居間有其特殊性。一是房地產(chǎn)買賣居間主要是媒介居間，因為房地產(chǎn)是特殊商品，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只提供信息服務(wù)，委托人與交易相對人很難達(dá)成買賣交易，房地產(chǎn)居間活動中撮合成交的媒介服務(wù)必不可少。但是，房地產(chǎn)租賃居間一般是報告居間，因為房屋租賃合同相對簡單，比較容易達(dá)成。二是房地產(chǎn)居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結(jié)果；按照《合同法》，服務(wù)報酬應(yīng)當(dāng)由受益雙方均攤。三是房地產(chǎn)居間關(guān)系一般是通過書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同確定，《合同法》則沒有規(guī)定居間合同為要式合同。

二、三類法律關(guān)系比較